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最惠国收购房屋条款”引发加三倍索赔纠纷,一审仅判决付差价及利息双方上诉

作者:周玉忠 浏览:426 发表时间:2020-03-30 16:57:27 来源:原创


最惠国收购房屋条款引发加三倍索赔纠纷,一审仅判决付差价及利息,双方提出上诉

 

 

 

诚信核心价值观图片

一、开发商原董事长曾行贿当地副县长,六业主与开发商在房屋收购协议中约定其他业主房屋收购价如有高于68万元的开发商应在七日内主动补齐差价,否则视为违约,并支付超过部分十倍罚金

位于江西省分宜县城中心府前路的交通银行分宜支行家属楼建成于1995年,总共11套住宅于2001年前后房改给该行职工。被告江西定源投资股份有限公司成立于2011年4月27日,徐为发起人、控股股东,自成立时担任董事长兼总经理。2015年4月16日,徐改任总经理。被告于2012年开发沃尔玛商贸广场一期项目,并计划开发二期。

为了尽快推进沃尔玛商贸广场二期建设项目,2014年起,开发商遂与6户业主协商收购房屋事宜。为了防止先签约吃亏的不公平情况出现,六户业主提出需在收购协议中书面承诺若出现后签约业主收购价较高情形的应通知并予补齐,否则按超过差价部分加倍支付惩罚性赔偿。

2017年9月16日,双方按照开发商制作的文本签订《交通银行家属院房屋收购协议》,约定以65万元/套的价格收购上述六户业主房屋后拆除注销,房款分三次各20万元支付,在配合注销房产证后支付5万元余款双方在收购协议第八条规定:乙方(被告)需保证该幢房屋的其他业主的总收购款不高于人民币陆拾捌万元整,如有高于此价,乙方应在七日内主动补齐差价,否则视为乙方违约,并支付超过部分十倍罚金。

2015年5月前后,原告业主等留意到分宜县原副县长陈某涉嫌受贿犯罪被查的新闻。2016年12月5日新余中院的生效判决认定,被告时任法定代表人董事长徐某于2011春节至2012年春节期间向陈某贿送款物共计44000元。被告诚信状况确实存疑,该条的制定极具针对性和预见性。

二、开发商起诉业主注销房产证,业主意外发现开发商79万元收购其他业主黄某房屋,起诉要求补一罚三。

收购协议签订后,开发商支付了60万元收购款。为注销上述房产证,开发商于2019年6月24日向分宜县人民法院起诉六业主,案号为(2019)赣0521民初1497-1502号,后于2019年8月12日撤诉,并于当日完全拆除了上述房屋,支付了尾款5万元。在此案诉讼过程中,提供了一份其(协议乙方)于2017年12月10日与同幢其他一户业主黄某(协议甲方)签订了《交通银行家属院房屋收购协议》。该协议第二条:甲乙双方同意乙方以按总房款人民币陆拾捌万元(小写)680000元收购甲方房屋,乙方同意甲方在现房屋附近提供甲方认可的二手房进行安置,并预支付人民币陆万元(小写)60000元用于办理过户手续。乙方需另支付甲方押金人民币伍万元整(小写)50000元,甲方需按乙方的要求对新的二手房进行简单装饰,甲方满意后退还该押金。第三条规定:甲方同意乙方于2017年12月15日前支付人民币柒拾玖万元至甲方指定账户,甲方收到钱后十日内将该房屋产权证原件和钥匙移交给乙方。


沃尔玛广场工地

开发商起诉业主后拆除房屋图


另从银行转账单显示,次日,开发商即从总经理徐卡号向为黄某所购买安置房提供服务的地产中介人员易卡号中转入50万元房款。同日,黄某夫妇(买方)与卖方签订《存量房买卖合同》,约定向后者购买分宜县某处房屋,易同日向卖方钟卡号支付购房款45万元。2018年1月12日,被告另用徐卡号向黄配偶卡号转账79万元。

2019年8月26日,六户业主向江西省分宜县人民法院起诉,要求被告向原告支付房屋收购差价款人民币79万元,以及上述差价款项的罚金(以3倍计)人民币237万元及利息等。

 三、一审起诉后一波三折,开发商仅承认多支付11万元,黄某配偶将所谓安置房50万元质量保证金退回被告,法院一审认定黄某房屋收购总款133.9999万元。

 在一审诉讼中,分宜法院保障了双方的诉讼权利并进行了庭审直

 两份结算业务申请书显示:2017年12月11日,被告向黄某购买安置房向地产中介人员易某转入50万元房款;2018年1月12日,被告另用徐某卡号向黄某配偶卡号转账79万元,徐某汇款时,均在右下角附加信息及用途一栏内填写为房款。两份结算业务申请书中左下角银行盖章一栏内,用圆珠笔分别特意标注黄某黄某房款。2018年7月12日徐某再向黄某配偶转房屋收购尾款49999元的事实,以上共计1339999元。

被告答辩认为,其与原告的收购协议是真实意思表示,收购黄某房屋的差额为11万元,上述50万元款项系安置房的质量保证金。在原告起诉后第4天的2019年8月30日,黄某配偶卡号提前将50万元房屋质量保证金转回了被告。

一审判决认为黄某房屋收购款为1339999元,对被告各种对付款的解释均不予采信。

四、一审判决以黄某房屋面积大11.2平方米为由将房屋收购差价由65.9999万元人为调整为48.9279万元,仅判决支付此差价及利息。双方不服上诉到新余中院。

(一)原告上诉认为认定被告向黄某所支付总的房屋收购款为133.9999万元正确。但一审判决认定主要事实不清、适用法律错误,应予改判补一罚三。

1、一审判决以黄某房屋面积大11平方人为调减差价,与合同约定以套计算差价相悖。被上诉人在收购本幢11户业主房屋中的价格议定均以套而非以面积计价,收购协议第八条约定计算差价也未将房屋面积考虑在内。一审判决采信被告主张,以黄某房屋面积大11.2平方米为由将房屋收购差价由65.9999万元人为调整为48.9279万元,这一认定没有任何事实基础和证据支持。

2、本案系按约索赔,意思自治是违约金条款的核心,法律有关惩罚性赔偿的规定是制定收购协议第八条的参考。原告是以收购协议第八条追究被告约定惩罚性违约责任,一审判决称相关惩罚性赔偿法律等调整范围与本案不同因而不予支持,适用法律完全错误。对其他业主的收购价是否超过68万元,被告具有绝对信息垄断优势。如何查明存在差价并确认是否触发收购价格调整,主要依赖于被告的诚信。本案若不是意外发现,原告的差价房款将势必永远失去,被告的恶劣行为将永远得不到任何制裁。双方特意参照我国法律、司法解释有关惩罚性赔偿的相关规定制定拒不补差则罚十倍的条款完全合法有效的,更是与最高法合同法指导案例7的精神完全吻合

2015年12月4日,最高人民法院在合同纠纷典型案例7”“胡百卿诉临沂沂兴房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案(三)典型意义明确指出:“……惩罚性赔偿原则并非以双倍返还为限,双方当事人愿意在合同中加入惩罚性赔偿的内容,并不违背法律法规的强制性规定,那么该条款可以视为双方给自己可能造成的损害,而采取的额外保护措施,法院对此应予支持。

3、被告在合同签订后一直隐瞒以133.9999元收购黄某房屋情况系长期性、欺诈性、拒绝性的根本违约行为,并非迟延付款行为,亦非签约时的欺诈行为,而原告毫无过错,一审判决仅判令其支付差价的利息,等于变相放纵被上诉人的失信行为,也完全不符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》精神。

4、被告及黄某提供虚假证据、当庭虚假陈述,严重防碍民事诉讼,应予严厉制裁,一审法院对此未予处理,等同变相偏袒被告的妨碍诉讼行为。

《全国法院民商事审判工作会议纪要》法〔2019〕254号指出,民商事审判工作要树立正确的审判理念。注意辩证理解并准确把握契约自由、平等保护、诚实信用、公序良俗等民商事审判基本原则在审理合同纠纷案件时,要坚持鼓励交易原则,充分尊重当事人的意思自治。要根据诚实信用原则……强化对守约者诚信行为的保护力度,提高违法违约成本,促进诚信社会构建。对于被告的欺诈性违约罚款十倍并不过分。但综合考虑到分宜县当地经济发展水平等因素,原告提出补齐差价后并仅加三倍赔偿的诉请,完全合理。

(二)开发商方面也提出上诉,认为对汇给地产中介易某的50万元认定黄某房款及未对签约前支付原告的5万元奖励予以冲抵认定事实错误,要求改判驳回原告请求或发回重审,没有再提及黄某房价差额为11万元。



一审查明案件事实值得肯定,但却人为乱调差价的基础上仅判决支付利息,等同变相鼓励失信,令人遗憾,二审应予纠正。


    首部民法典编纂


    为杜绝此类争议,在正在进行的民法典编纂中,应当明确规定惩罚性违约金制度。《民法典》草案第一百七十九条应增加明确惩罚性违约金:合同约定惩罚性违约金的,依照其规定其五百八十五条增加当事人约定在一方故意、欺诈或有重大过失情形下违约造成合同目的部分或全部不能实现时的惩罚性违约金的,从其规定,但惩罚性违约金不得超过该部分合同标的额的3倍。

  新余中院将于近期对本案进行审理,最终结果如何,让我们拭目以待。

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