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对广州市物管新条例草案的评论修改建议及理由

浏览:189 发表时间:2020-02-26 10:40:07


新快报专访: http://epaper.xkb.com.cn/view/1117781

    一、 对广州市物管新条例草案的总体评论

  《物权法》创设了建筑物区分所有权制度。它实施十多年来,虽极大提高了小区业主的物权意识,但无庸讳言其有关业主共有权和共同管理权的落实一直没有根本进展。雨后春笋般涌现的城市小区与步路蹒跚的业主自治这种硬软件上的严重脱节,形成了城市基层治理的困局。

上世纪90年代,深圳立法赋予管委会社会团体法人资格,广州民政部门也曾向管委会发放社会团体法人证书,那时的广东物业管理立法与实践领全国风气之先。但近年来,广东物管立法与实践严重滞后,物管乱象越发凸显:原本临时性过渡安排的前期物业服务几成常态,公平有序的物业服务市场一直无法形成,业主物业服务方式选择权形同虚设,物业公司反仆为主成为小区的实际“统治者”,业主只剩下“交费权”;共有物业产权不清,共有收益去向不明,业主组织无法成立更难以有效运行,共有物业事项无法议决也无从执行,业主的自治权流于形式,业主内部溃散无法凝聚共同意志、外部虚无没有市场主体资格。尽管省市多次立法意图补救,但业主组织虚弱并未有效缓解,番禺区甚至一度出现业委会减半的惨况。

业主自治无从启动或运行,业主们的自治能力和意识低下、组织便利化不够是一重要原因。另两个重要因素却是:将物业服务凌驾于业主自治之上,使小区成为物业公司的殖民地;另一方面行政权以各种理由冲破物权边界直接插手小区事务,使得小区成为最小行政单元。

要真正落实物权法,实现业主自治,政府应当依法履行指导与协助职能,摒弃干预与包办惯性思维,物业企业必须回归接受业主挑选与监督的市场轨道。而要实现这点,业主大会必须建设成一个内有监督、外有担当的法人实体。

征求意见稿物业管理概念含糊,与物业服务混淆,体现出以物业服务为主、以行政干预为要轻自治、重管制的传统错误物管思维模式。这一立法将很难扭转业主自治的颓势。小区的现在与未来只能也必须掌握在业主手中,而这只能通过业主自治才能实现。只有如此,小区利益格局才会正常化,政府才能从纷繁的小区事务中脱身,当前的物业困局才会有根本的解决希望。立法必须向着这个方向转变。

               二、对物业管理委员会的修改建议
 

1、物业管理委员会应当在专有部分销售达20%时开始组建,并在小区入住前三个月完成物业服务企业的选聘,以取消前期物业服务阶段。

2、物业管理委员会业主代表应当由业主推选产生,以推选人数多少为序,可以自荐不得重复推荐,以体现业主自治主导性;

3、业主代表需书面承诺依法正当诚信谨慎地履行职责,否则需承担法律责任,以体现业主代表的责任性;

4、物业管理委员会由业主代表应占三分之二多数以上,表决相关事项,其他非业主代表不得参与表决,非业主代表负责监督、见证。

5、物业管理委员会在业委会不能履行职责时,亦可组建临时负责,取消草案中由居委会包办代替的规定。

6、物业管理委员会中的三分之一以业主代表可以自行提议召开会议,但应当通知其他成员与会。

                             三、十问广州住建委

  1、为什么广州物管立法反而不如90年代?
  2、为什么要坚持小区被物业”统治”的殖民化和弊端重重的前期物管阶段?
  3、为什么将小区异化为最小行政单元,将物权法规定的政府指导和协助变味为干预和包办?
  4、为什么业委会成员条件要高于一切组织?
  5、为什么不将物业管理行业协会回归于物业服务企业协会?
  6、为什么连广州业委会基本情况都搞不清楚?几次修法后数量反而越来越少?
  7、为什么不能学习温州尝试业主大会法人化,支持业委会联合会成立?
  8、为什么要规定业主大会业委会公章刻制任期期限,你家公章这么刻吗?业委会到期就不得履行职责,你家新领导没有来老领导到期就得全部滚蛋吗?要人为中断业主自治制造混乱?  
  9、为什么不明确业主组织的诉讼地位,经济实力弱得多的个体户和居委会都可以随意诉讼为何要歧视业主组织?
 10、说了好几年的业主决策电子投票系统到底运行得如何?花了多少钱?表决了几个共有物业事项议案?!

三、广州市物业管理条例

(征求意见稿)

修改意见

 

1、第十一条【协会职责】 物业管理行业协会应当接受房屋行政主管部门的行业指导和监督……

修改意见:

1、该协会不包括物业管理中的业主方,也不包括业主自治活动在内,应督促其改名为广州市物业服务企业协会。

2、本市范围内的业主大会、业主委员会可以按行政区域成立联合会。

理由:主仆关系应理顺,物业服务应归位,业主主人地位应突出。物权法第八十一条:“业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。”第八十二条:“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。”即业主是物业管理的主体,物业企业只是业主聘请的管理人之一,物权法已经将物业管理企业明确为物业服务企业十年,物业服务企业的行业协会依然以物管协会示人,存在误导社会传播传统错误物管理念的重大嫌疑。

2、第二十条【公开区域信息】 新建物业出售时,建设单位应当将已备案的物业管理区域在销售现场显著位置公开,在商品房买卖合同中明示。……

增加一项:本物业管理区域住宅及商铺等专有部分分布图及明细表,列明小区的面积投票权分布及总和。

理由:面积投票权应提前公开,以有利于启动业主自治。

3、第二十二条【专有部分定义】 符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为建筑物专有部分:……

增加:车位车库一般不计投票权,但业主大会议事规则另有规定的除外。

理由:一是车位车库的配套性质,二是车位车库归住宅及商铺业主或使用人使用,其业主本可就可以投票,三是降低操作难度,四是有效防范区外人员炒作车位。粤建房字[2009]16号已明确:住宅物业、商业物业中的车位、车库面积暂不计入《条例》第二十二条规定的专有部分面积,不计投票权。

4、第二十五条【业主大会原则规定】 业主大会由物业管理区域内全体业主组成,代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益,依法履行职责。一个物业管理区域成立一个业主大会。……

增加:业主大会主体资格自成立后一直持续。业主大会会议决定将本小区设定为法人团体的,业主委员会应在备案后,持备案回执和业主大会关于将本小区设立为社会团体法人的决定,向县级民政部门提出申请将本小区设立为社会团体法人,名称为广州市XX区   业主大会社会团体法人。

业主大会持社会团体法人证书开立账户、办理信用代码及纳税、诉讼等事项。

理由:避免反复成立业主大会及肆意中断业主大会运作,损害业主共有权益,此也符合组织法常理。就像国家或公司成立后始终存在,董事会、政府更迭不影响国家或公司主体资格持续。温州已经有业主大会法人化登记经验,深圳也将尝试业主大会法人化,其中有小区已经向业主大会发放停车场经营许可证。

5、第二十六条【业主决定事项】 下列事项由业主共同决定:……

增加规定:业主大会的决定具有优先效力;增加一项:设立或解散业主大会社会团体法人。

理由:小区自治权来源于业主的建筑物区分所有权,业主大会的自治决定基于物权,属于私法自治,优先于一般性法规,一切业主自治权经由业主大会行使。

6、第二十七条【业主大会议事规则】 业主大会议事规则应当依法对下列主要事项作出约定:……

增加:业主大会议事规则具有优先效力。

理由:议事规则属于业主自治章程,来源于业主产权,基于物权法,各层级的物管条例不得剥夺或限制业主自治,依物权法只能指导及协助。参照公司章程优先保障公司自治的规定。

7、第二十八条【管理规约】 管理规约应当依法对下列主要事项作出约定:……

增加:管理规约对物业管理区域内的单位和个人均具有约束力。专有部分出售或出租时,应将管理规约作为附件。

修改:管理规约可以规定,业主或使用人欠缴物业服务费的,业主委员会可以公开欠费业主的姓名、房号、欠费金额,并可提起诉讼或仲裁,并由欠费业主承担滞纳金、诉讼费、律师费。

理由:物业费是业主应承担的小区基本义务,涉及小区的正常运作,不得任由拖欠。

8、第二十九条【专有部分面积和总面积】 本条例规定的专有部分面积和建筑物总面积,按照下列方法认定:

(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算。

修改:

1、专有部分面积按照不动产登记簿的套内面积计算。

理由:公摊面积不符合物权法,即将取消。

2、尚未实测的,暂按建设工程规划验收合格证记载的套内面积计算

理由:合同误差大,规划验收合格证更合适

3、车位车库套内面积一般不计算投票权,业主大会议事规则另有规定除外。

理由:方便自治,配套性质。

4、单个业主持有面积投票权超过20%,按20%计算。

理由:单个业主面积投票权过大会妨碍业主自治启动。

单个业主面积过大,要么是临时持有留待出售牟利的开发商,要么是财大气粗的炒家,他们对于业主自治基本没有需求,若其持有面积过大,则会轻易否定小业主的筹备努力和决策积极性,让小区陷入决策僵局,为此,对单个业主面积投票权过大进行限制是必要的。上海市人民政府批转市房地资源局关于实施上海市住宅物业管理规定若干意见的通知》(沪府发[2004]38号)第三条有类似的规定。同时,持有面积过大的建设单位往往是侵害小业主利益的始作俑者,如果他们面积过大,则往往可以借此封杀小业主通过自治手段维权的一切努力

9、第三十一条【行使表决权】 专有部分有两个以上有的,应当推选一人行使表决权,但业主人数为一人。

增加:未明确推选的,以先行投票的为准。

业主为法人的,由其法定代表人负责人或者代理人行使表决权。

修改:法人改为单位。

理由:因为法人不能够包括所有单位。

10、第三十二条【电子投票系统】 本市建立业主决策电子投票系统,法律、法规规定和管理规约、业主大会议事规则约定应由业主共同决定的事项,应当首先选择采用业主决策电子投票系统表决。

业主决策电子投票系统建设、维护经费列入财政预算。

增加:业主决策电子投票系统应在2019年10月1日前覆盖全市。

理由:提出多年,效果不佳,进度较慢。

11、第三十五条禁止作出违反规定的决定 业主大会、业主委员会、物业管理委员会应当依法履行职责,作出的决定应当符合本条例及有关法律、法规规定,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动

修改为:1、业主大会、业主委员会、物业管理委员会依法作出的决定,具有优先效力。

理由:业主自治权来源于物权和物权法,本条例仅为地方政府规章,不是合同有效无效的依据,更不是确认业主自治决定有效无效的依据。

删除:不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

理由:业主自治不仅需解决物业服务,还要经营管理小区及秩序,内容繁杂。本条例将物业管理定义为物业服务,又在此处限制业主自治不超过物业管理范围,就会给行政和司法单位提供全面封杀业主自治的借口。比如之前多次出现业委会因经营共有物业管理共有权益起诉物业公司,法院就会以此不属于物业管理范围驳回起诉,让业主维护共有权益无门。

业主大会、业主委员会作出的决定违反前款规定的,街道办事处、镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定,并及时向全体业主通告;物业管理委员会作出的决定违反前款规定的,区房屋行政主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定,并及时向全体业主通告。

删除此款。

理由:业主自治决定均是民主作出的,是会议方式形成的,不是由业委主任独断的,根本无法限期改正,如果不合法只能撤销。将地方政府凌驾于物权及物权法之上本身是违法无效的。

12、第三十六条【物业管理委员会的设立条件】 住宅物业(含商住一体物业)有下列情形之一的,街道办事处、镇人民政府应当在物业管理区域内组织成立物业管理委员会:

(一)不具备成立业主大会条件的;

(二)具备成立业主大会条件,但未成立业主大会的;

增加:物业管理委员会应在专有部分出售达百分之二十时或在业委会不能依法履行职责时成立。

理由:提前准备,取消问题十分严重的前期物管阶段,让业主自治先于入住时实现。

13、第三十【物业管理委员会组成】 物业管理委员会由街道办事处或者镇人民政府、公安派出所、居民委员会、物业服务企业等单位代表和业主代表组成,其中,单位代表人数是一人,业主代表人数是五至十一人单数。物业管理委员会主任由街道办事处、镇人民政府代表担任,副主任由居民委员会代表担任。物业管理区域无物业服务企业的,可以增加一名业主代表。

物业管理委员会业主代表应当符合本条例第五十四条第一款的规定。物业管理委员会业主代表的具体人数、人选由街道办事处、镇人民政府根据物业管理区域规模、物业类型、业主户数等因素确定。提倡中国共产党党员业主担任业主代表。

增加:业主代表依推选业主人数多少依次确定,业主代表应占物业管理委员会总人数的三分之二以上,业主可自荐,但不得重复推选业主代表。业主代表应书面承诺勤勉履行职责否则应承担法律责任。业主自荐或推荐人数不够时,可由街道办事处、镇人民政府参照业委会成员候选人条件指定。

理由:物业管理委员员是业主委员会缺失时的替补,仍应坚持业主自治原则,不能由行政包办代替,也要兼顾灵活性,业主代表应占绝对多数并行使表决权。

14、第四十条【物业管理委员会议事制度】 物业管理委员会会议由主任召集和主持,也可以由主任委托副主任召集和主持。三分之一以上成员提出召开物业管理委员会会议的,主任应当组织召开会议。

物业管理委员会会议应当有过半数成员出席,业主代表成员不能委托代理人参加会议。物业管理委员会会议应当制作书面记录并存档。

物业管理委员会应当自作出决定之日起五个工作日内向全体业主公告。

修改:物业管理委员会非业主代表不具有投票权,三分之一以上成员提出召开会议而主任及副主任不予召开时,提出召开的成员可以自行召开。

理由:街道办、居委会与开发商、前期物业企业勾结破坏业主自治活动以及失职渎职屡见不鲜。物权自治无需行政权直接干预,行政中立保证其有效运作即可。

15、第四十二条【报告符合成立业主大会的条件】 未成立业主大会,且已交付使用已出售)的专有部分面积达到物业管理区域内建筑物规划总面积百分之五十的,物业服务企业建设单位)应当自符合该条件之日起三十日内书面报告街道办事处、镇人民政府和区房屋行政主管部门。

删除此款,修改为不动产登记部门在物业管理区域住宅、商铺专有部分转移预告登记个数达到总20%时,即应通告全体业主可以成立业主大会。

理由:入住不入住与成立业主大会无关,只要建设单位出售一个专有部分,建设单位就只是一个普通业主,小区即为区分所有。销售达到二成,辅助于限制面积投票权一票独立,就应启动业主自治,消灭前期物管,由业主全面接管并掌控负责小区。这样,也可以最小程度地减少物业管理委员会的替补上场。

16、第四十三条【业主大会成立的条件】 物业管理区域内,已交付使用的专有部分面积达到建筑物规划总面积百分之五十以上的,十人以上的业主可以联名向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

物业管理区域内,占业主总人数百分之二十以上业主可以联名向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

街道办事处、镇人民政府应当在收到书面申请后三十日内,会同物业管理委员会对成立业主大会的书面要求进行核实。符合本条前两款情形之一,且物业管理区域已备案的,物业管理委员会负责筹备首次业主大会会议,并将筹备首次业主大会会议的事项公告全体业主,公告时间不少于十日。

删除。

理由同上,无需申请,业主大会是由物权连接自然而成,设置如此成立条件与业主自治的必要性及本质无关。

17、第四十四条企业协助筹备工作的义务 公告筹备首次业主大会会议后,物业管理委员会应当通知建设单位和物业服务企业在物业管理区域内为筹备工作提供相应的人力、场地支持,并通知物业服务企业在十日内向其提供下列资料:

(一)业主清册;

(二)建筑物清册;

(三)已筹集的物业专项维修资金清册。

物业服务企业逾期未提供前款规定资料的,街道办事处、镇人民政府可以向不动产登记机构申请查询业主名单和房屋面积,不动产登记机构应当受理申请,并自受理申请之日起十五日内免费提供。

修改:物业管理委员会可以向不动产登记机构免费查询本物业管理区域内全部专有部分业主名册、面积等资料。不动产登记机构应在十五天内免费提供。拒不提供的,物业管理委员会可以投诉或起诉。

理由:取得业主资料属于业主大会筹备基础性工作,应由物业管理委员会完成,街道办、镇政府的指导与协助也应通过物业管理委员会实现。

18、第四十九条【会议形式】 业主大会会议可以采用电子投票、书面征求意见和集体讨论等形式召开。

    增加:各种会议形式可以单独或合并使用。

19、第五十一条【表决结果统计和公示】  ………业主大会会议采用电子投票形式的,由业主决策电子投票系统统计表决结果;采用集体讨论形式的,业主委员会应当当场统计表决结果;采用书面征求意见形式的,业主委员会应当邀请五人以上业主担任监票人、计票人,并与监票人、计票人于业主大会会议投票期限届满后十五日内查验和统计业主的选票、表决票,作出记录,并由监票人、计票人签名。

业主委员会委员候选人的近亲属不得担任监票人、计票人。

业主委员会应当向全体业主公示业主大会会议表决结果,公示内容应当包括已参与表决业主的房号、专有部分面积、表决意见和未参与表决业主的房号和专有部分面积,以及全体业主表决意见的汇总结果等。采用电子投票、集体讨论形式的表决结果应当公示七日以上,采用书面征求意见形式的表决结果应当公示三十日以上。

采用书面征求意见形式,业主委员会未按照本条第一款规定查验和统计业主的选票、表决票;或者未按照本条第三款规定公示表决结果的,由街道办事处、镇人民政府责令其限期改正并通告全体业主;逾期仍不改正的,业主大会会议表决结果不生效。

删除“逾期仍不改正的,业主大会会议表决结果不生效

理由:业主大会表决来之十分不易,要全面否定表决结果必须十分谨慎。只要当其严重违反议事规则和法律规定,实质上未达到生效条件时才能否定。而且这种否定也应主要由业主提出方能启动,不能放任由行政权随意行使。

20、第五十二条【表决结果异议处理】 对业主大会会议表决结果有异议的,应当按照下列规定处理:

(一)异议提出人应当在表决结果公示期间,实名向业主委员会提出书面异议。公示期满后提出异议的,业主委员会可以不受理;

(二)业主委员会应当在业主大会会议表决结果公示期间或者公示期限届满之日起十五日内对异议进行处理;

(三)业主提出查验书面的选票、表决票的,应当向业主委员会出示需查验业主的有效身份证件和有效房产文件;业主委员会应当在本款第二项规定期限内,将相应业主的选票、表决票供其查验。经查验,选票、表决票不符合本条例第五十条第一款规定,或者选票、表决票的表决意见与公示表决结果不一致的,业主委员会应当重新统计表决结果

(四)业主、物业服务企业、建设单位对表决结果公示的业主人数、专有部分面积等业主投票权数提出异议的,业主委员会应当在本款第二项规定期限内进行核实。经核实,公示的业主投票权数不符合本条例第二十九条、第三十条等规定的,业主委员会应当重新统计表决结果;

(五)按照本款第三项、第四项规定重新统计表决结果的,业主委员会应当向全体业主公告重新统计的表决结果,公告内容应当包括变更的表决意见、变更的投票权数和全体业主表决意见的汇总结果等;

(六)业主委员会确认本款第三项、第四项的异议不成立,决定不再重新统计表决结果的,业主委员会应当将处理决定书面告知异议提出人;

(七)异议提出人对业主委员会未按照本条第二项、第三项、第四项、第五项、第六项规定进行处理的,或者对业主委员会按照本条第六项规定作出的处理决定不服的,或者对业主委员会重新统计的表决结果不服的,可以向街道办事处、镇人民政府投诉,街道办事处、镇人民政府应当会同区房屋行政主管部门按照信访规定协调处理。业主委员会违反本款第二项、第三项、第四项、第五项、第六项规定的,由街道办事处、镇人民政府责令其限期改正并公告全体业主;逾期仍不改正的,业主大会会议表决结果不生效

删除“业主委员会违反本款第二项、第三项、第四项、第五项、第六项规定的,由街道办事处、镇人民政府责令其限期改正并公告全体业主;逾期仍不改正的,业主大会会议表决结果不生效

理由:本条例不得作为认定业主自治决定无效的法律依据,存在行政部门自我扩权侵犯业主自治的嫌疑,应根据物权法和现行法规规定,主要由业主向司法或行政寻求救济解决。

21、第五十三条【表决结果生效】 符合下列情形之一的,业主大会表决结果生效:

(一)业主大会会议表决结果公示期满,对表决结果无异议的;

(二)对业主委员会按照本条例第五十二条第三项、第四项规定重新统计的表决结果,异议提出人不再有异议的;

(三)对业主委员会按照本条例第五十二条第六项规定作出的处理决定,异议提出人不再有异议的;

(四)按照本条例第五十二条第七项规定,街道办事处、镇人民政府会同区房屋行政主管部门确认业主委员会作出的处理决定属实的;

(五)按照本条例第五十二条第七项规定,街道办事处、镇人民政府会同区房屋行政主管部门确认业主委员会重新统计的表决结果属实的。 

符合前款第一项、第三项、第四项规定的,业主大会会议表决结果生效日期自业主大会会议表决结果公示期满次日起开始计算;符合前款第二项、第五项规定的,业主大会会议表决结果生效日期自业主大会会议表决结果公告期满次日起开始计算。

业主委员会应当及时公告业主大会的生效决定。

修改建议:本条全部删除。

理由:业主大会的决定不能因为有异议或异议未处理就无效。之所以要自治,就是以业主意见不一为前提条件的。真有异议或假有异议是常见的。业主大会的决定一经公布,应当假定其是有效的,而不是有罪推定其是无效的。有异议的业主应通过法定程序救济。这种立法条文,在任何组织法中均未见过,足见起草人对业主自治的歧视无以复加。

22、第五十五条【业委会委员资格条件】 业主委员会委员应当是物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表,并符合下列条件:

(一)具有完全民事行为能力;

(二)热心公益事业,责任心强,具有较强的公信力和组织能力,具备必要的工作时间

(三)按照物业服务合同约定及时交纳物业服务费,按照有关规定缴纳物业专项维修资金,支付需业主共同分摊的维修费用;

(四)无违法进行装修、改建、搭建、改变物业使用功能的行为;以及无违法占用或者损坏共用部位、共用设施设备的行为;

)本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业管理服务的企业及其下属单位任职

(六)无索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为;

(七)无违反有关法律、法规和管理规约、业主大会议事规则的其他行为。

业主委员会委员候选人可以采取业主联名推荐、业主自荐等方式向组织选举业主委员会委员的机构报名。组织选举业主委员会委员的机构应当审查业主委员会委员候选人的资格条件,不符合前款条件的,取消业主委员会委员候选人资格。

组织选举业主委员会委员的机构应当将拟定的业主委员会委员候选人名单向全体业主公示,公示时间不少于十日。对候选人名单有异议的,异议提出人应当在公示期间,实名提出书面意见。组织选举业主委员会委员的机构应当在收到意见之日起十日内对异议进行核实并答复异议提出人;异议提出人对答复不服或者组织选举业主委员会委员的机构逾期不答复的,可以向街道办事处、镇人民政府投诉,街道办事处、镇人民政府应当会同区房屋行政主管部门按照信访规定协调处理。业主委员会候选人不符合本条第一款规定条件的,由街道办事处、镇人民政府取消候选人资格,并向全体业主公告

提倡符合本条第一款规定的居民委员会成员、中国共产党党员通过法定程序成为业主委员会委员,发挥模范带头作用,依法履行职责。

修改为:并符合下列条件……(一)具有完全民事行为能力享有政治权利。其他第(二)至(七)全部删除。

理由:国家主席副主席任职条件也只有45周岁以上享受政治权利即可。业委会成员只需审查有无民事能力及政治权利,能否当选由业主决定,设定比国家主席还要高得多的条件毫无必要,也体现出起草者对业委会的极度不信任。欠物业费属于债权,物权高于债权,不得影响其基于物权的业主自治权利。即使存在所列不当情形,在竞选时公开由业主选择,由业主选择也比行政包办要好得多。总不能因为村民欠村委会钱就剥夺其参选村委成员的自治权利,这一规定也没有常识。

23、第五十六条【业委会与委员任期】 业主委员会由五至十五人的单数委员组成,每届任期不超过五年。业主委员会委员的每届任期同业主委员会任期相同,委员可以连选连任。业主委员会及其委员任期届满,不得继续履行职责。

删除业主委员会及其委员任期届满,不得继续履行职责

改为:业主委员会及其委员任期届满是否继续履行职责,由业主大会决定。业主大会决定由其他机构履行职责的,从其规定。业主委员会不能履行职责的,按照本条例组织物业管理委员会代行职责。

理由:组织法原理是执行机构必须履行职责至新一届机构产生,规定业委会任期届满不管新业委会是否产生就得滚蛋世所罕见,应当重点通过保证业委会的持续运作来实现业主大会工作的持续性。

24、第五十七条【业主委员会备案】 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向街道办事处、镇人民政府备案。备案时应当提交下列资料:

(一)业主大会议事规则、管理规约;

(二)业主大会表决结果明细表、汇总表;

(三)业主大会的会议记录和会议决定;

(四)业主委员会委员(候补委员)名单及其基本情况。

报送资料齐全、业主大会议事规则符合本条例第二十七条规定、管理规约符合本条例第二十八条规定、业主大会会议符合本条例第三章第四节规定、业主委员会及其委员符合本条例第五十五条和第五十六条规定的,街道办事处、镇人民政府应当在收到上述材料后五个工作日内发出备案回执,并在发出备案回执之日起五个工作日内将备案的回执和资料抄送区房屋行政主管部门。

依法成立业主大会的,区房屋行政主管部门向业主委员会发放业主大会统一社会信用代码证书。业主委员会应当将备案回执、业主大会统一社会信用代码证书告知物业服务企业,并向全体业主公告。

增加:业主大会决定将本小区设立为社会团体法人的,业主委员会应同时向县级民政府部门办理社会团体法人证书。

业主委员会应当持备案回执、业主大会统一社会信用代码证书向公安机关申请刻制业主大会、业主委员会印章,并自刻制业主大会、业主委员会印章之日起十日内,将印章模板书面报告街道办事处、镇人民政府。业主委员会印章应当刻制业主委员会任期届数和任期终止日期,原业主委员会印章自原业主委员会任期终止之日起废止。

删除“业主委员会印章应当刻制业主委员会任期届数和任期终止日期,原业主委员会印章自原业主委员会任期终止之日起废止”。

理由:极其荒谬。估计是为了刻章事业的大发展吧。什么时候看过政府、公司的印章要按任期刻制吗?没有任何常识。这也算是各地物管立法稀奇古怪的最大奇葩了。属于业主大会所有的公章均无需刻制任期,只要依法移交就可以了。不知道广州市住建委的公章是不要也要这么刻制作表率呢?

备案的管理规约、业主大会议事规则经业主大会决定修改,以及业主委员会委员(候补委员)经业主大会决定更换的,业主委员会应当自业主大会会议表决结果生效之日起十五日内向原备案机关办理备案变更手续。

25、第六十四条停止业委会履职 业主委员会有下列情形之一,经街道办事处、镇人民政府或者有关行政管理部门责令其限期改正,但逾期仍不改正的,不得继续履行职责:

(一)违反本条例第四十六条第三款第二项、第三项、第四项规定,逾期仍不召开业主大会临时会议的;

(二)违反本条例第五十一条第三款规定,逾期仍不公示业主大会会议表决结果的;

(三)违反本条例第五十二条第三项、第四项、第五项规定,逾期仍不重新统计表决结果或者公告重新统计的表决结果的;

(四)违反本条例第五十八条第一款、第二款规定,逾期仍不公布相关资料和信息的;

(五)违反本条例第六十二条第一款规定,逾期仍不补选业主委员会委员的;

(六)违反本条例第六十三条第一款规定,逾期仍不组织换届选举的;

(七)违反本条例第七十一条规定,逾期仍不公开业主共有资金信息的;

(八)违反本条例第七十二条第三款规定,逾期仍拒不提供会计凭证、会计账簿、财务会计报告等会计资料的;

(九)违反法律法规有关规定,逾期仍拒不改正的

业主委员会有前款规定情形或者业主委员会任期届满未能选举产生新一届业主委员会的,由居民委员会组织重新选举业主委员会。在新一届业主委员会产生之前,可以由居民委员会在街道办事、镇人民政府的指导和监督下代行本条例第五十四条第一款第一项、第二项和第三项规定的业主委员会职责。

修改建议:本条应基本删除。业委会不能履行职责的,可由业主大会决定的组织或人员履行职责,也可以依本条例组织物业管理委员会代行职责,无需居委会包办代替,此也违反物权法规定的行政指导与协助职责,完全是生杀予夺大权了。

理由:业委会履行职责是业主大会的职权,行政权以其违规为由责令其不得履行职责,侵犯了业主自治。发现有此情形的,也应由业主大会进行内部处理。

26、第六十五条移交财物 业主委员会任期届满当日应当将属于业主大会和业主委员会的有关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会;未能换届选举产生新一届业主委员会的,移交给居民委员会。

   修改建议:移交给物业管理委员会。

   理由:既然有物业管理委员会填补真空,就由它专职替补好了。居委会的自治水平和管理能力也不怎么样,其实只不过是政府的一条腿。

27、第六十七条【共有资金管理单位】 业主共有资金的管理单位按照下列规定确定:

(一)业主大会成立前,业主共有资金由物业服务企业管理;

改为:由物业管理委员会开立本小区业主大会账户管理。

(二)业主大会成立后,业主共有资金应当由业主大会决定的管理单位管理,可以是业主委员会或者物业服务企业。

删除“可以是业主委员会或者物业服务企业”。修改为:本章相关内容随之修改。

增加:

业主大会将物业服务费、共有收益支出、工作经费统一纳入年度预决算管理。未经业主大会授权的,物业服务企业及其他管理人不得直接向业主收取物业服务费,业主大会依据物业服务合同支付物业服务费用。

理由:物权法第八十条:“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”物权法属于基本法,按物权法的规定,包括物业费在的小区的一切共有收入及开支均属于全体业主承担及享有,不应由物业企业直接收取。财政权是自治权的重要一环。业主不能掌握小区财政,就无法考评物业服务,就永远不能形成公平的物业服务市场环境,就永远只是小区的奴隶。现实中,物业公司直接收费,也无从对物业服务企业进行违约处理。因为调整小区物业费价格牵一发动全身,对物业服务质量低下就只得听之任之。若由业主大会统管,就可以按违约情形分次处罚,有利于操作。

28、第七十三条【选聘前期物业】 建设单位应当在领取《商品房预售许可证》之前,以公开招投标的方式选聘物业服务企业进行前期物业管理服务,并签订书面的前期物业服务合同。

分期开发的物业划定为一个物业管理区域的,前期物业管理招投标应当以全部物业管理区域为范围。

删除此条和本章,取消前期物管阶段,在销售达20%时由物业管理委员会选聘物业企业或决定自行管理,并制定临时管理规约,查验共有物业等等。还需明确建设单位专有部分必须同等缴费业主大会,且不得以任何方式承诺减免物业服务费,本章内容随之修改。

29、第八十九【共有物权登记和公开】 新建物业办理房屋所有权首次登记时,建设单位应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。

修改为:建设单位持有的土地使用证自首套专有部分转移登记后自动失效。不动产登记机构应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一律登记为业主共有并不得转让、抵押。

理由:只要销售一个专有部分,原建设单位就只是区分所有条件下一个普通业主,其无权再将整个小区视为一个专有部分独断行权,必须按业主自治规则行事。共有部分是法定权利,不动产登记机构初始登记时应主动将其登记为业主共有,无需建设单位申请独添事端。建设单位持有的土地使用证在一个专有部分过户后其登记内容便与实际不符,应明确其自此无效,以免其利用此证生事。

30、增加一条:业主大会、业主委员会对于违反法律法规、业主大会或业主委员会决定、损害业主共有权或共同管理权的行为,有权提出起诉、投诉、复议、仲裁,任何单位和个人不得不剥夺、限制。

 理由:业主大会、业主委员会是业主自治组织,是落实

物权法建筑物区分所有权的组织主体,限制业主委员会、业主大会诉讼权利已成为业主共有权益无法得到维护的突出障碍和最主要手段。这种做法本身没有任何道理。在强势的物业服务企业、建设单位从上到下形成协会为自己利益狂呼乱叫不已的情况下,对于业主组织的诉讼资格都横加剥夺十分不公平。因此,无论是业主大会社团法人还是业委会非法人组织,都应当具有诉讼主体地位。民法总则确认农村集体经济组织法人、城镇农村的合作经济组织法人、基层群众性自治组织法人,为特别法人,对业主组织在民事主体和诉讼资格上长期另眼相看,毫无必要也毫无道理。其实,业主组织的资金实力比起公司法人,村居委会要强大得多得多。

 


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