一“法规打架”埋“祸根”

广东省第九届人大常委会第四次会议于1998年7月29日通过，以广东省第九届人大常委会（第13号）公告的形式公布，于1998年10月1日起施行《广东省物业管理条例》（下称省条例）第三十二条规定：“物业管理维修基金由物业建设单位按物业总投资的百分之二，在向业主委员会移交物业管理权时，一次性划拨给业主委员会。”

    1998年11月9日，建设部、财政部关于印发《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的通知（建住房［1998］213号）下发。该通知附件为《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》”。该办法第五条规定：“商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2－3％的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。维修基金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。”

省条例10月1日实施，部办法第二年1月1日实施，相隔仅仅三个月。1999年1月1日，部办法与省条例正式“打架”。这便成了广东维修资金历史遗留问题的起点。

二、裁定“打架”心难平

1999年8月，李女士与广州一开发商签订合同，购买广州市五羊新城东悦居一套房子。开发商是在1998年10月1日《广东省物业管理条例》实施后取得商品房预售许可证的。房子买了几年，但物业维修基金一直没有着落。李女士于是在2003年８月以开发商不给其缴纳物业维修基金为由，把开发商告上法院。此案称为“广州维修资金第一案”。

2003年12月9日，原广州市东山区人民法院就此案作出(2003)东法民三初字第1702号裁定认为：“……所在小区的业主委员会已经成立，原告现以个人名义向法院主张小区物业管理维修基金，不符合法律规定，应予驳回”。业主不服上诉。

2004年4月22日，广州中院作出裁定认为，上诉人（李女士）与被上诉人（开发商）之间具有商品房屋买卖关系，上诉人成为业主后，就其与被上诉人之间产生的物业管理维修基金纠纷向法院提起诉讼，没有违反《民事诉讼法》第一百零八条的规定，遂裁定撤销一审民事裁定书，本案由广州市东山区人民法院进行审理。

2005年1月28日，原东山区法院参照广州市国土资源和房屋管理局（2003）592号文件判决“被告应按原告购房建筑面积，以40元/平方米的标准，将3724元物业专项维修基金存入指定专用帐户”，业主胜诉。

2005年4月，广州中级法院开庭审理此案，问题的焦点落到了法律的适用上。

2005年6月3日下午，广州市律师协会与广州市法官协会、广州市法学会联合举办了“物业管理相关法律问题研讨会”。物业管理维修基金问题是研讨会的重要内容之一，关于法律法规适用衔接问题，共形成两种意见：其一，严格依照《立法法》的规定，广东省条例与建设部规章的冲突应该提交国务院来决定；其二，认为提交国务院来解决法律法规冲突问题，需要层层上报，不仅短时间内难以解决该问题，同时使得解决问题的成本过高。对此可以在实践中共同探讨，找出解决之道。[1]

2005年10月，有业主通过上海证券交易所网站www.sse.com.cn查询到开发商的上市资料中写明：“物业维修基金，依据《广州市物业维修基金管暂行规定》的规定，对于应由本公司承担缴交责任的开发项目，按房屋物业总投资的2%计提入相应项目的成本”。[2]同年10月25日，上述证据提交给了二审法院。

2006年1月12日，广州中院做出(2005)穗中法民四终字第1163号民事裁定书。该裁定认为，依据民事诉讼法第一百零八条第（一）项、第（四）项，撤销原东山区法院2005年1月28日的判决结果，驳回业主李女士的诉讼请求。

广州市中院的两份裁定书主要都是适用《民事诉讼法》第108条作出的，前一个裁定认为应当作为民事案件处理，后一个裁定认为“暂不具备民事案件的受理和处理条件应当驳回起诉”。

三、部门“打架”

广州市荔湾区西门口广场第一期（第一、二、三座）的情形与维修资金第一案相似。2003年10月10日，市机关用房管理所向开发商发出《关于缴交维修资金的通知》，责令其在2003年12月31日前将首期维修资金存入政府指定银行的专用帐户并办理广州市维修资金专用卡。

2004年3月15日，该广场业主委员会成立。业委会成立后，多次督促开发商缴交物业维修基金。2004年12月，开发商函复称,物业维修基金应由业主缴纳。应广大业主要求，业委会按法定程序就物业维修基金问题召开了业主大会。业主大会授权业委会代表全体业主通过诉讼等合法手段追索维修基金。

2006年1月26日，业委会再次向广州市国土房管局请求责令开发商一次性向业委会划拨维修资金 2173000元，并自2004年4月1日起每日按千分之一的标准计算滞纳金。市房管局于是再次责令开发商在2006年6月30日前将维修资金存入政府指定帐户。之后，开发商仍拒不履行，业委会要求市房管局向人民法院就该责令缴交通知书申请强制执行，市房管局于2006年7月31日答复，该责令缴交通知书不能申请执行。市房管局多次强调，依据《广东省物业管理条例》第四十一条之规定，建设单位拒不缴交维修基金的，业委会应当通过司法途径追索，其已依法履行了自己的职责。

就在向主管部门请求行政处理的同时，业委会向广州市荔湾区人民法院起诉，请求判令开发商划拨维修基金。2006年2月10日，荔湾区人民法院作出（2006）荔法立民初字第2号民事裁定书。该裁定书认为，本案不属于人民法院民事诉讼的受案范围，裁定不予受理。业委会不服向广州中院上诉。2006年4月6日,广州中院作出（2006）穗中法立民终字第306号民事裁定，维持原裁定。

一方面，法院认为应由主管部门处理维修基金欠缴问题，对于此类案件一律不再受理；而主管部门则坚持认为其已责令开发商缴交，若建设单位拒不缴交，依法只能向人民法院起诉。自2003年以来，广东业主追讨维修基金经历了从“法规打架”到“裁定打架”再到“部门打架”的艰辛历程，解决广东的维修基金的法律可能几乎耗尽。

四、联合追缴

2006年10月，广州市东悦居、西门口广场、乐得花园、白云畔山花园等12个小区业委会联合发起倡议，号召广州涉及维修资金问题的楼盘和业主加入集体追讨行列，发出了“业主维权的第一份联合宣言”。据各业委会了解，广东省、广州市存在维修资金巨大缺口主要因素如下：（1）、1998年10月至2003年9月期间购房的，建设单位借口《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》与《广东省物业管理条例》之间规定不一拒不缴交。而业主寻求行政、司法渠道处理均被封死，八年至今未见解决迹象。（2）、业主交纳的维修资金被开发商或物管公司长期挪用、侵占而未缴至政府指定专用帐户。（3）、开发商自留物业的维修资金长期没有交纳。针对上述情况，     各业委会要求：

1、解决“法规冲突”，明确1998年10月至2003年9月期间购房的，坚决按《广东省物业管理条例》第三十二条规定由建设单位按物业总投资的2%缴足维修资金及滞纳金。

2、要求对拒缴、侵占、挪用维修资金的开发商及物管公司给予严肃处理，强制追回维修资金，直至吊销资质证书。

3、要求司法部门对挪用、侵吞、挪用维修资金，情节严重的单位和个人应追究其刑事责任。

业主委员会联合追讨维修资金是在诸多努力均告失败的特定条件下发生的。东悦居业主委员会的成立的直接目的就是为了追讨总额高达200万元的维修资金。西门口广场业主委员会依法通过行政、司法的手段寻求解决维修资金历史遗留问题的答案，却被法院和房管局互踢皮球。至于向国务院请求裁决、向法院、检察院提请申诉也大多无功而返。

2006年10月9日，《南方都市报》以“12楼盘齐讨房屋维修资金”、“广州业主维权艰苦突围”三个整版的篇幅对此做了全面深入的报道。次日该报发表社论《业主维权，为自己也为法治尊严》和短论《这边呼声高，奈何那边不出声》。 《南方日报》、广东电视台、广州电视台、《广州日报》、《新快报》、《羊城晚报》、《人民日报》、《南方周末》、中央电视台、《经济观察报》、《南都周刊》等均进行了全面报道。媒体的广泛报道，社会的充分肯定，政协委员、人大代表的坚定支持，已经初步形成了解决维修资金难题的良好氛围。

五、成果初显

12业委会联合追缴维修资金的事件经媒体报道后，广州市房管局连续多天在广州各大平面媒体重要版面刊登《专项维修资金解惑》的宣传资料。《专项维修资金解惑》以问答方式对18个业主广泛关注的维修资金问题进行了解答。《专项维修资金解惑》再次重申了穗国房字（2003）592号文件的维修资金缴纳界限。10月25日，广州市国土房管局通过官方网站对12个业委会联合向开发商追缴维修资金的事件作出反映，通报了维修资金有关情况并拟定五项工作计划解决维修资金存在问题。

据了解，联合追缴行动发起后，部分小区已追回一部分维修资金，有的小区追回的金额甚至达数千万元。[3]2007年5月24日上午，在《业主梦业主魂》出版的新闻发布会上，我们向十几家媒体通报了东悦居维修资金第一案、西门口广场维修资金案的最新情况。据向主管部门了解，东悦居维修资金实际到帐187万元，西门口广场到帐115万元。据报道，截至2007年9月，广州市国土房管局共追回维修资金8亿元。[4]

 六、提请裁决

2007年7月18日，国务院法制办对广东省人民政府法制办公室《关于明确物业维修基金缴存有关问题的请示》(粤府法<2007>34号)作出回复：“一、建设部、财政部印发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房<1998>第213号)属于建设部和财政部联合印发的规范性文件。二、2003年8月31日《物业管理条例》实施前，广东省范围内物业专项维修基金的缴交主体问题应当适用《广东省物业管理条例》的有关规定。”国务院的一锤定音终结了从1998年10月1日《广东省物业管理条例》实施至2003年10月1日国务院《物业管理条例》之间维修资金由谁缴纳的争论。据报道，经全社会的不懈努力，截至2007年9月，广州市共追回拖欠的维修资金8亿元。“维修资金第一案”历时四年，取得最终胜利(维修资金第一案业主笑到最后），确为业主集体维权成功的经典范例。

七、感触至深

从东悦居业委会2003年初启动追缴维修资金时算起，至今已经整整四年。“维修资金第一案”的胜利是民主法治的胜利。维修资金追缴成功是广大业主长期依法理性维权的结果，是各级党委政府有关领导和部门高度重视、依法行政的结果，也是社会各界全面支持、努力与帮助的结果。就在今年1月广州市两会上，人大代表田子军、政协委员吴名高还为此提出议案。“维修资金第一案”的追缴成功来之不易，这不仅包含着无数业主的期许和支持，也凝聚着主管部门和许多领导的关切和关注。“维修资金第一案”的追缴成功，在维护了业主们正当权益的同时，更是有效地维护了法治的统一与尊严，进一步树立了党和政府的光辉形象，对于推进依法治国、构建和谐社会具有十分重要的积极意义。

“维修资金第一案”的胜利是业主自治的胜利。以产权为纽带而形成的业主自治组织在整个追缴过程中发挥了难以取代的关键作用。如果没有业主委员会坚强领导和业委会成员的长期无私奉献，追缴行动没有成功的可能。它表明，只有在业主自治组织存在和业主自治机制能够正常运作的前提下，广大业主“一盘散沙无组织、一无所有无经费、一门心思搭便车、一无所知易受骗”的各种致命弊端才有可能被有效克服，集体维权行动才有可能启动、持久直至最后成功。也只有让代表业主利益的组织代表弱势的业主发出自己的声音，小区的和谐与平衡机制才能形成，物业的困局才能化解。

[1]参见《物业管理相关法律问题研讨会成功召开》，广州市律师协会网站，

http://www.gzlawyer.org/topic.php?action=news&channelID=16&topicID=23&newsID=10004987。

[2]     参见

http://www.sse.com.cn/sseportal/webapp/cm/keyWordSearch，上海证券交易所网站。

[3]参见《广州“问题小区”乱象丛生》，2006年12月6日，《中国经济时报》，转自中国经济时报网站，

http://www.cet.com.cn/20061206/FALV/200612063.htm 。

[4] 2007年9月5日，《南方都市报》。

Time:2008-12-8 22:45:45