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江西新余:全国首例开发商收购房屋被诉“补一罚三”案二审

作者:周玉忠 浏览:430 发表时间:2020-04-11 11:52:58 来源:原创



 

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一、前情提要

2017年9月16日开发商与六户业主约定该幢房屋的其他业主的总收购款不高于人民币陆拾捌万元整,如有高于此价,乙方应在七日内主动补齐差价,否则视为乙方违约,并支付超过部分十倍罚金。

2019年6月,开发商起诉业主注销产权证,业主发现开发商超价收购其他业主黄某的房屋。

2019年8月26日,六户业主向江西省分宜县人民法院起诉,要求开发商支付房屋收购差价款人民币79万元以及上述差价款项的罚金人民币237万元

2019年8月30日,黄某配偶卡号提前将50万元房屋质量保证金转回了开发商。 开发商认为认为,其与业主的收购协议是真实意思表示,收购黄某房屋的差额为11万元,上述50万元款项系安置房的质量保证金。

2019年12月27日,分宜县法院一审判决认为黄某房屋收购款为1339999元以黄某房屋面积大11.2平方米为由将房屋收购差价由65.9999万元人为调整为48.9279万元,仅判决支付此差价及利息。双方不服上诉到新余中院。

二、二审焦点

  一审判决后,双方均提出上诉。2020年4月10日,新余中院对本案进行了二审公开开庭审理。

开发商在二审中认为,其汇给地产中介易某的50万元不应认定黄某房款,要求对签约前支付业主的5万元奖励予以冲抵,并坚持认为按收购协议已是高价收购、法定惩罚性赔偿不适用于本案、在签约过程中不存在欺诈等等,要求改判驳回原告请求或发回重审,没有再提及黄某房价差额为11万元。

业主方认为,一审判决认定开发商收购黄某房屋总的房屋收购款为133.9999万元正确。但一审判决存在严重错误,开发商主张均不成立,应予改判补一罚三。

1、一审判决以黄某房屋面积较大为由人为调减差价,与合同约定以套计价及以68万元计算差价相悖。开发商收购本幢11户业主房屋均以套而非以面积计价,约定计算差价的基准为68万元,更与房屋面积无关。一审判决采信开发商主张,以黄某房屋面积大11.2平方米为由将房屋收购差价由65.9999万元人为调整为48.9279万元,这一认定没有任何事实基础和证据支持。

2、开发商认为收购差价需扣除签约前支付的5万元奖励,不能成立。收购协议中双方约定的名义收购价为65万元,规定68万元作为判定是否补差价的标准,即已经充分考虑到了之前已经支付5万元奖励的因素。收购协议约定补差价仅与68万元有关,而与房屋的收购价无关,更与之前5万元奖励无关。

3、本案系按约索赔,意思自治是违约金条款的核心,法律有关惩罚性赔偿的规定是制定收购协议第八条的参考。业主是以收购协议第八条追究开发商约定惩罚性违约责任,一审判决称相关惩罚性赔偿法律等调整范围与本案不同因而不予支持,适用法律完全错误。对其他业主的收购价是否超过68万元,开发商具有绝对信息垄断优势。如何查明存在差价并确认是否触发收购价格调整,主要依赖于开发商的诚信。本案若不是意外发现,的恶劣行为将永远得不到任何制裁。

4、补一否则罚十条款是双方特意参照我国法律、司法解释、最高法院案例等有关惩罚性赔偿的相关规定来制定,是完全合法有效的,一审判决认定不得适用,无任何法律依据。2015年12月4日,最高人民法院在合同纠纷典型案例7”“胡百卿诉临沂沂兴房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案(三)典型意义明确指出:“……惩罚性赔偿原则并非以双倍返还为限,双方当事人愿意在合同中加入惩罚性赔偿的内容,并不违背法律法规的强制性规定,那么该条款可以视为双方给自己可能造成的损害,而采取的额外保护措施,法院对此应予支持。本案属于最高人民法院发布19起合同纠纷典型案例,即只要是合同纠纷均可适用。我国也有在租赁合同纠纷案中判定罚一赔三的案例。

5、对于开发商在一直隐瞒收购黄某房屋的情况,直至二审诉讼也拒不承认的这一长期性、欺诈性的根本违约行为,以及对开发商及黄某提供虚假证据、当庭虚假陈述,严重防碍民事诉讼的行为,一审法院没有予以认定,更谈不上严厉制裁。

6、开发商隐瞒收购黄明房屋实情直接导致收购差价无法查明,其目的是永远侵吞差价,并非债权确认后的迟延付款行为,更不是迟延支付贷款,一审判决仅判令其利息,与本案基本事实相去甚远,等于变相放纵被上诉人的失信行为,也完全不符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》精神。

7、即使开发商在收购协议签订时没有欺诈,其后续隐瞒收购黄某房屋实情至今不予承认的行为不仅是根本违约也已是恶性欺诈,一审判决仅说签约时无欺诈,已偏离审理焦点。

8、双方约定以本幢某套住宅的最高收购价为最终成交价,即是理性、公平的市场价格,不存在高价收购一说。一审判决认为业主方所提供的同地段淘宝拍卖记录不具有关联性不予采纳,但其对开发商提供的与本案无关的分宜县住宅房地产市场价值咨询报告却予采纳并认为被上诉人是系以高价收购上诉人房屋不能成立,实为双重证据采信标准。同幢商铺淘宝成交价有的是评估价的1.61倍,有的为评估价1.33倍,足以说明房屋收购具有特殊性、具体性,价格取决于双方的平等交易,而非分宜县城住宅成交情况。

9、开发商曾行贿当地副县长,制定补一否则罚十条款在于督促开发商诚信履约,具有预见性、针对性、担保性及惩罚性,一审判决认定行贿与本案无关不正确。

10、补一罚十条款是开发商经业主提议后制作的,其在缔约时即已十分清楚,若违反必将受罚,以此追究绝无超出其预料范围。若开发商得逞,从长远来看,则业主方损失无从估量,开发商收益无限扩大。按分宜当地实际情况,业主方起诉减按三倍要求已然放弃了七成的赔偿要求,非常合理。

 

 

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