注：本案经我们代理二审后，经过全面多方努力出现大逆转，委托方获得利益得到充分保障，挽回了全部损失。

视频报道：城事特搜：20120705广州惊现最坑爹商铺案

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【解说】楼市不景气，广州市民刘礼华决定投资商铺。她在素有华南地区最大的小饰品批发城之称的泰康城九楼，以38万元的价格买下了建筑面积约10平方米的商铺，然而等到今年1月份收楼时才发现，自己所租的铺子里竟有一根占地面积为3平方的巨型圆柱。

【同期】业主 刘礼华

你想想，我付了10个平方（建筑面积）的钱，然后其中给我的是5个平方（套内面积），5个里面还有1/3是柱子，那就真的是两三个平方了，两三个平方38万块钱。

【解说】不止刘礼华，佛山市民代小姐也有类似的遭遇。2011年10月她在这里买下的两间铺子也有两个大圆柱，这使得商铺的实际价值大打折扣，出租困难。

【同期】业主 代小姐

我整个铺子才5个（平）方，柱子占掉两点几个（平）方，也就是说，我花了十七八万块钱，买一条柱子。

【解说】事实上，这个被网民称为“广州史上最坑爹商铺”的商城，共有61家小商铺面临相同境况。这不免让人质疑：开发商到底是在卖商铺，还是在卖柱子？与此同时，业主们每月还得为柱子付较高的管理费。

【同期】业主 代小姐

管理费是按我们的建筑面积来收，25块钱一个平方。我这个铺如果租出去的话，人家管理费就要交250块钱。这两个铺是没法出租。

【解说】泰康饰品城地处广州越秀繁华市区，以小饰品批发贸易发达而受到投资者的青睐。据业主介绍，开发商2011年初买下这层面积3817平方米的大开间办公用房，随后将其改造成298个具有独立产权的小商铺，并于去年7月委托中介公司出售。不过，业主们表示在签约时，由于现场被封闭，均未看过现房。

【同期】业主 代小姐

我当时就分了三次交这个房款的时候，分三次都没现场看。到收楼才看到这个情况的，一看真的很生气，简直这个是骗人的。

【解说】代小姐随后打电话质问中介销售，销售表示自己也是毫不知情，受了开发商的欺骗。

【录音】销售中介 （代小姐提供）

代小姐，凭良心说了，我知道如果是这么差的东西，我会卖给你吗，对不对？公司对我来说，我也需要一个解释。对于你这样的说话，对于我也是个诚信问题，公司这样做也是骗了我。

【解说】不过，开发商广州瑞珀投资咨询有限公司却并不认为存在欺骗。其代理律师认为，业主下单时虽然没有看过现场，但已看过图纸，且图纸标有圆柱的位置。

【同期】开发商代理律师

几乎任何一个人来讲，房产是一个比较大宗的财产。在购买之前，他应该考虑一下，他是否应当去看一下图纸，要对购买的房产有个了解，可能每个人购买物品的时候，考虑的因素不太一样。

（你认为他们是自愿花这么多钱去买一根柱子？）

我只能说什么呢，买卖是双方自愿的行为，我认为他愿不愿意买，他买什么样的东西，这是由他自己来考虑的。

新华社记者 周强 乌梦达 广州报道（完）

一、案情回放

广州市越秀区泰康路111号泰康城9层原为3817.53平方米大开间的办公用房，为一个独立的房产证，已建成多年。2011年初，广州某公司以项目公司的名义发布广告，以“罕有产权商用物业”出售该层298个所谓独立产权商铺。2011年7月24日，代女士、林女士签订合同购买分割后的三个155、167、168 “商铺”。此时，发现合同中的出卖人为李某，项目公司仅为保证人。2011年7月签订《房地产买卖合同》至2012年1月交楼期间，整个9层一直处于封闭装修期间，商铺间隔后的现状无从查看。

2012年1月，代女士、林女士接到通知前去收铺时发现，155、167、168三个商铺中竟然含有巨型圆柱，167铺中的柱子与对面墙壁最窄处的距离仅为0.79米，在1.85米宽的商铺内，半个柱子就占据1.06米，如此狭窄空间连个人都无法自由转身，168铺的情形与167铺大致相同，155铺中巨柱的面积几乎占据整个商铺的一半。经评估，167铺实际评估价仅为合同交易价的44%，168铺实际评估价仅为合同交易价的64%，155铺实际价值仅为合同交易价的52%。所谓商铺的使用价值荡然无存。

后据了解，2011年初，李某从他人处购得全层。李某购入物业后，未经规划许可，将其全层分割测绘为298个产权证，广州市国土资源和房屋管理为其发放了298个独立的产权证。

代女士、林女士于今年年初向越秀区法院起诉，要求撤销合同退房退款。一审法院以认购书的格式条款中记载“现场查看”认定两人“购买的是现房，商铺的间隔已经固定，已到现场查看并清楚该间隔，商铺内的柱子已经存在且一直没有发生过变化”为由判决代女士、林女士败诉。

代女士、林女士不服，委托本律师提出上诉，目前正在二审中。

二、争辩焦点

1、卖方是否欺诈？

商铺内部是否有柱子以及是否具有如此巨型柱子是直接决定是否购买以及购买价格的最重要因素之一。出卖人，有义务将商铺分隔的状况在签约之前如实告知买方。由于自去年7月销售至2012年1月交付时处于装修期，卖方的销售人员甚至也不知道柱子位置和商铺状况。作为正常人，绝对不可能以高于没有巨柱的优良商铺的价格购买有如此巨型柱子的商铺。合同约定经规划部门批准但最后却一直未能实现，也属于欺诈行为之一。

2、未经规划许可任意分拆大商铺是广州特色，是违法行为？

泰康城9层原为一个整体商铺，全层作为一个专有部分，设计、施工、验收及登记将其作为一个专有部分看待。在作为一个专有部分存在时，该层的所有面积包括人行通道、卫生消防等设施等均属于一个业主所有或使用，就整层而言不存在区分所有。而在进行分割时，则必须在保障通行、消防、卫生的前提下，对整层面积进行区分，固定各专有部分的四至，因而在整层内部发生了区分所有，而这断然是属于规划行政部门的法定职权。

根据城乡规划法、物权法、行政许可法相关规定，大开间商铺分割应重新规划许可并听证，绝非由业主或房地产登记、测绘部门肆意而为，而应由规划部门重新许可确定。重庆、天津、深圳、上海均是如此。原整层商铺原是依据规划验收合格证所确定的一个基本单元进行产权登记的。在没有重新规划许可的情况下，房地产登记部门无权自行测绘分割登记为数百个基本单元。广州市国土资源与房屋管理局的这一做法无法律依据，属于违法行政。李某对9层原规划的大开间擅自隔断为298个商铺属于改变内部结构，属于规划违法行为。这种分割办证与业主临时装修分隔使用完全属于不同性质。

3、肆意分拆大开间商铺违反物权法？

承重柱为天然共有部分，擅自将其划入分割后的涉案商铺之中，并计算为专有部分的套内建筑面积之中，属于擅自处分共有部分，依法应确认为无效。

按原规划，9层业主人数最多计算为一人。现在李某将9层任意分成298间独立商铺，则业主人数最多可计算为298人，泰康城业主总人数将必然因李某的违法分割行为而改变。不仅如此，原3817.53平方米的专有部分面积也将分割为298个新的不同的专有部分面积以及通道等新的共有部分分摊面积。对于这种改建行为，还应取得有利害关系业主的同意，涉及全体业主权利的，还应经业主大会同意。专有部分个数及面积可以随着业主的意愿而改变，这显然破坏了整个泰康城的物业管理秩序，是不可思议的，严重背离的物权法的精神与原则。

与泰康城类似情形的还有天河国际美妆中心、公园前汇等。正是由于广州市规划部门不明确将此种拆分行为纳入规划许可范围的失职渎职，以及广州市国土资源和房屋管理局超越职权乱测给乱发证的滥用职权，李某等才可以顺利分割大开间商铺并办证销售，广州才会屡次发生商铺拆分闹剧。

购买独立产权商铺必须警惕：1、购买前不仅要清楚商业价值与风险，还必须查明各产权商铺分割后现实状况，不能现场查看的，必须在合同中注明商铺的位置、四至及柱子的直径、面积及位置，同时需要取得独立的产权证和规划许可；2、要充分考虑到物业管理情况，特别是物业费的标准，有的商铺物业费标准甚至超出了租金，甚至出现商铺出租不成物业费却交不起的情况；3、考虑各小业主意见不一所出现的经营困境，因为各自意见不一经营范围及品种难以协调，商业价值发挥困难。

链接：

公园前汇：http://news.hitvs.cn/video/videoplay-446302-1.htm

  说好的大牌呢？ http://epaper.xkb.com.cn/view.php?id=778542