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港人99年认购房屋被开发商转卖诉讼六年终追回

浏览:123 发表时间:2020-03-02 16:19:11


港人99年认购房屋被开发商转卖诉讼六年终追回


购房必须及时办理预告登记及过户手续

提要:开发商将港人1999年所认购房房屋于2013年转售给第三人并过户,后还被抵押给他人。自2010年起双方发生多起诉讼,包括开发商起诉要求解除认购书、第三人要求港人搬迁房屋等等。经本律师代理,法院终于认定其认购书有

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2015)穗中法民五终字第2341

上诉人(原审被告):广州市鹏达房地产开发有限公司,住所地:广州市越秀区。

法定代表人:陈宁,职务:董事长。

委托代理人:张华,该公司职员,联系地址。

委托代理人:吴俞晓,该公司职员,联系地址。

上诉人(原审被告):陈向前,住广州市荔湾区。

委托代理人:黄远谋、谢婧,分别为广东信德盛律师事务所律师、实习人员。

被上诉人(原审原告):黎梓熙(曾用名:黎俊夫),香港居民,现住香港。

被上诉人(原审原告):黎巧蓥,香港居民,现住香港。

两被上诉人共同委托代理人:周玉忠、吴宏燕,分别为北京市盈科(广州)律师事务所律师、实习人员。

    上诉人广州市鹏达房地产开发有限公司(以下简称鹏达公司)、陈向前因与被上诉人黎梓熙、黎巧蓥确认合同无效纠纷一案,不服广州市荔湾区人民法院(2014)穗荔法民三初字第1270号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

黎梓熙、黎巧蓥一审共同诉称:1999521日,我方与鹏达公司签订《珠岛花园认购协议书》,认购广州市珠岛花园175单元1004房(涉案房屋)。之后,我方如期支付了30%房款,但鹏达公司没有通知我方签订《房地产预售契约》。经我方多次要求签订《房地产预售契约》及交付137712元剩余房款,鹏达公司均以各种理由不予办理。关于涉案房屋认购书及购房款支付问题,均已由相关生效判决书判决确认。我方也依生效判决内容于2013913日向被告鹏达公司付清剩余房款137712元。

2014122日,我方接到陈向前诉鹏达公司及我方的(2014)穗荔法民三初字第218号案起诉书。陈向前起诉称其与鹏达公司于2008111日签订了《珠岛花园结存房买卖合同》并完全支付了购房款,于2013118日取得了该房的产权证,要求鹏达公司及我方将上述房屋交付其使用。陈向前起诉所附购房发票上显示的时间为20131030日。而在此之前,鹏达公司从未提及该房已出售他人,我方也从不认识陈向前。此案一审查明陈向前购买房屋时未到现场查看,也未了解房屋的产权情况。因此,我方认为其与鹏达公司所签订的合同亦系事后伪造。更重要的是,鹏达公司、陈向前没有任何证据证明其之间有收付634810元购房款项的事实。鹏达公司背信弃义与陈向前恶意串通虚假交易,并将本属于我方所有的涉案房屋过户至陈向前名下,严重损害了我方的合法权益,其所谓转让行为应依法确认无效。

 综上所述,我起诉要求:1、确认鹏达公司与陈向前之间有关广州市珠岛花园175单元1004房的转让(合同)行为无效;2、本案的诉讼费用由鹏达公司、陈向前承担。

鹏达公司一审辩称:我方不同意黎梓熙、黎巧蓥的诉讼请求,因为黎梓熙、黎巧蓥虽然签了认购协议,但黎梓熙、黎巧蓥一直拒绝支付剩余房款,经我方多次催促后拒不支付剩余房款,所以我方才将涉案房屋另行出售给陈向前,且涉案房屋已过户至陈向前名下。

 陈向前一审辩称:我方与鹏达公司签订的合同是双方真实意思表示,属于有效的合同。该合同对涉案房屋约定的价格也是合理的,符合房屋的市场价值。我方也已将全部购房款支付给鹏达公司。该合同上,陈向前的签名和鹏达公司公章是真实的,不存在黎梓熙、黎巧蓥称所谓伪造的说法。陈向前没有学习过法律,所以在购买房屋之前没有查询涉案房屋的产权情况,这是符合常理的。综上,请求驳回黎梓熙、黎巧蓥的诉讼请求。

原审法院经审理查明:1999521日,黎梓熙、黎巧蓥(乙方)与鹏达公司(甲方)签订《珠岛花园认购协议书》,约定:甲方将乙方确定认购的位于珠岛花园175单元1004号房(房型一房一厅一卫,建筑面积43.57平方米)预留给乙方,乙方一旦选定不得更换;该房屋的价格为5190/平方米,总价人民币226128元,成交价人民币196732元;《房地产预售契约》的签订由甲方另行安排时间通知乙方办理等。后双方在附件《珠岛花园购房付款方式》约定先住后买付款方式为:签订认购书七天内付楼款的30%(含定金),即59020元,1.5%契税2951元;签订认购书第18个月后再决定付款方式等。上述协议书及附件签订当日,黎梓熙、黎巧蓥向某公司支付了首期楼款59020元、1.5%契税¥2951元。鹏达公司已于19999月将涉案房屋交给黎梓熙、黎巧蓥使用,但黎梓熙、黎巧蓥与鹏达公司后来没有签订《房地产预售契约》及就支付购房余款事宜达成一致协议。

2010年,鹏达公司在原审法院起诉黎梓熙、黎巧蓥要求解除双方之间签订的《认购协议书》,并由黎梓熙、黎巧蓥支付租金。经一审判决解除协议书,黎梓熙、黎巧蓥不服判决提起上诉。后经广州市中级人民法院审查后作出二审判决撤销一审判决,驳回鹏达公司诉讼请求。

20137月,黎梓熙、黎巧蓥在原审法院起诉鹏达公司要求履行《珠岛花园认购协议书》的约定签订《房地产预售契约》及接收房款137712元。原审法院经审查后认定双方之间就涉案房屋存在商品房买卖合同关系,鹏达公司应接收黎梓熙、黎巧蓥购房款。因此于20139月作出(2013)穗荔法民三初字第1054号民事判决书,判决黎梓熙、黎巧蓥向某公司支付购房款137712元,并驳回其他诉讼请求。判后,鹏达公司上诉。广州市中级人民法院审查后于20131111日作出(2013)穗中法民五终字第3326号民事判决维持一审判决。黎梓熙、黎巧蓥已于2014913日向某公司账户支付款项137712元。

一审庭审中,黎梓熙、黎巧蓥为证明鹏达公司、陈向前存在恶意串通签订房屋买卖合同进行虚假交易的行为,提供了以下证据拟以证实:1、《珠岛花园结存房买卖合同》,该合同显示是由鹏达公司、陈向前于2008111日签订的,合同约定陈向前购买涉案房屋总价为634810元,应于20081115日一次性支付至监控银行中国银行广州成悦大厦支行的指定监控账号中;鹏达公司应在20081231日将涉案房屋交付使用等。2、鹏达公司于20131030日开出的发票联,显示陈向前支付634810元的购房款。3、穗字第0659号房地产权证,显示涉案房屋产权已于2013118日经核准登记至陈向前名下。4、(2014)穗荔法民三初字第218号民事起诉状,内容为陈向前在取得涉案房屋产权后起诉原告搬迁腾房。该案现在二审审理期间。5、广东恒鑫司法鉴定所于20141016日作出的穗司鉴14010170600063号鉴定意见书。该鉴定是黎梓熙、黎巧蓥在起诉鹏达公司、陈向前要求确认享有涉案房屋所有权的案件中申请本院委托广东恒鑫司法鉴定所进行的。鉴定的事项为鹏达公司、陈向前签订的《珠岛花园结存房买卖合同》中第9页乙方签名处的陈向前签名形成时间。样本为落款时间为20131031日的《承诺书》原件。鉴定意见为《珠岛花园结存房买卖合同》中第9页乙方签名处的陈向前签名形成时间大约早于样本7个月左右。

黎梓熙、黎巧蓥依据上述证据认为鹏达公司、陈向前存在倒签房屋买卖合同的虚假行为,且未能提供证据证明有实际收支款项的事实,属恶意串通虚假交易,损害了黎梓熙、黎巧蓥利益,鹏达公司、陈向前买卖涉案房屋的行为应为无效。对此,鹏达公司、陈向前表示对上述证据1234真实性及合法性均无异议,但对鉴定意见不予认可,且不同意黎梓熙、黎巧蓥上述主张。首先,对于签订《珠岛花园结存房买卖合同》时间的问题,鹏达公司、陈向前补充陈述双方确实在2008111日签订关于涉案房屋的买卖合同,之后陈向前将合同原件交由鹏达公司办理合同备案登记(后来由于该房屋被查封无法办理相关手续)。合同原件由鹏达公司经办人员保管后遗失,该经办人员后来也离职了。因此,双方在20131031日补签了《珠岛花园结存房买卖合同》,并非鉴定意见所述的早于样本7个月左右。其次,对于购房时有没有现场查看涉案房屋的问题,陈向前陈述在售楼现场时,鹏达公司的售楼人员告知其涉案房屋有员工居住无法看到涉案房屋,遂带其查看了同户型的房屋,并承诺按约定的房屋交楼。另外,关于房款634810元的支付问题,陈向前陈述以现金方式分别在2008111日和1115日分两次支付给鹏达公司。鹏达公司对此予以确认,并陈述当时将该款项存放在私人账户中。

原审法院认为:依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第(四)项和《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项的规定,恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的民事行为或者合同无效。本案中,黎梓熙、黎巧蓥依据上述法律规定主张鹏达公司、陈向前签订的买卖涉案房屋的合同无效,因此,本案争议的焦点在于鹏达公司、陈向前之间关于买卖涉案房屋的行为是否存在恶意串通,损害黎梓熙、黎巧蓥合法利益的情形。对此,原审法院分析如下:

一、依据穗司鉴14010170600063号鉴定意见书的鉴定意见,鹏达公司、陈向前签订的《珠岛花园结存房买卖合同》中第9页乙方签名处的陈向前签名形成时间大约早于样本7个月左右,即约为20133月而非鹏达公司、陈向前在鉴定意见形成之前主张的合同上记载时间2008111日。虽然鹏达公司、陈向前在该鉴定意见形成之后补充陈述双方在2008111日签署过房屋买卖合同但后来遗失,该合同是在原合同遗失的情况下于20131031日补签的,但是未能提供原合同原本予以核对证实。且本案中黎梓熙、黎巧蓥是基于对上述合同陈向前签名形成时间有异议而申请鉴定,而鹏达公司、陈向前在黎梓熙、黎巧蓥提出异议、申请鉴定乃至鉴定意见形成之前,均未对合同形成时间作出必要说明。因此,对于鹏达公司、陈向前在鉴定意见形成之后补充陈述2008111日签订过合同的内容,原审法院不予采信。鹏达公司、陈向前之间确实存在倒签房屋买卖合同的有违诚信的行为。

二、从鹏达公司向陈向前出售涉案房屋的行为来看,黎梓熙、黎巧蓥与鹏达公司早在1999年已就涉案房屋签订了认购协议书,且鹏达公司也已将涉案房屋交付黎梓熙、黎巧蓥使用多年。虽然之后黎梓熙、黎巧蓥与鹏达公司因部分购房款支付问题产生纠纷,但双方的认购协议书并没有解除,且后来经法院生效判决确认双方存在商品房买卖合同关系,鹏达公司应接收黎梓熙、黎巧蓥支付的剩余购房款。由此可见,鹏达公司在明某与黎梓熙、黎巧蓥之间存在房屋买卖关系且黎梓熙、黎巧蓥已实际使用涉案房屋的情况下仍将该房屋另行出售给陈向前,显属恶意行为。

三、从陈向前购房行为来看,首先,陈向前购买涉案房屋属重大民事行为,且购买的是特定已建成的房屋,为保障自身权利,自然会对房屋的实际使用状况尽到审慎之责。陈向前称购房前没有查看涉案房屋,只是看了同户型房屋有悖常理。另外,即使如鹏达公司、陈向前主张在2008年已签订房屋买卖合同且完成款项支付,但是在之后的若干年里,鹏达公司没有向陈向前交付房屋,而陈向前既没有证据证明主张过交楼也称不知道该房屋的实际使用状况,更与常理不符。因此,原审法院认为陈向前的上述陈述不可信,应推定其对黎梓熙、黎巧蓥实际占有使用涉案房屋的事实为应知且明某。陈向前在此情况下仍与鹏达公司进行有悖常理的房屋交易,其行为明显失当。其次,陈向前主张购房款634810元均为现金支付,且不能提供任何取款等相关凭证予以佐证,此与正常房屋交易习惯及生活常理不符。而且,鹏达公司确认收款的账户并非其公司账户而是私人账户,但提供的购房发票显示开出单位又是鹏达公司,因此,该款项的收支存在重大疑点。再次,陈向前明某黎梓熙、黎巧蓥实际占有涉案房屋还购买该房屋,又在办理产权过户后即行通过法院诉讼方式要求黎梓熙、黎巧蓥搬迁腾房,由此可见,其与鹏达公司交易涉案房屋的目的在于迫使黎梓熙、黎巧蓥迁出该房屋。

四、对于黎梓熙、黎巧蓥而言,黎梓熙、黎巧蓥与鹏达公司之间存在合法有效的房屋买卖合同关系,实际使用涉案房屋多年,且已依法履行完毕付款义务。鹏达公司、陈向前违背常理的交易行为,导致黎梓熙、黎巧蓥无法取得涉案房屋的产权及继续使用该房屋,严重损害了黎梓熙、黎巧蓥合法利益。

综上所述,鹏达公司、陈向前在交易涉案房屋过程中存在倒签合同的有违诚信行为及存有诸多违背常理的情形。在明某黎梓熙、黎巧蓥实际占有使用涉案房屋、对该房屋享有重大利益的情况下,鹏达公司、陈向前共同实施有违常理的房屋交易行为,不仅明显失当,且存在恶意串通,损害黎梓熙、黎巧蓥利益的情形,依法应认定为无效。据此,依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第(四)项和《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第七十一条的规定,原审法院作出判决:确认被告广州市鹏达房地产开发有限公司与被告陈向前之间就买卖广州市珠岛花园175单元1004房的行为无效。本案受理费10148元,由两被告共同负担。

判后,上诉人鹏达公司、陈向前均不服原审判决,向本院提起上诉。

鹏达公司上诉称,一、一审法院认定事实错误。1、一审法院对我方与陈向前之间的买卖行为认定恶意串通缺乏对我方及经营项目这一重要事实了解。我方自珠岛花园项目成立以来并未建立完善的企业管理制度,出现资金问题,财务漏洞问题等诸多问题,还不断出现项目工程烂尾现象,造成许多的物业延迟交付,同时,还存在大量面积差、延迟办证问题。上述问题导致一大批小业主诉讼案件涌现和群访事件,加之我方资金债务问题,市政府及其主管部门列珠岛花园项目为重点维稳案件,并确定了以盘救盘的解决方案。我方的账户由房管局和荔湾区人民法院监管,这些历史遗留问题至今仍完全解决。此案件非个案,但一审判决完全失去了法律推理基础。2、一审法院对我方与陈向前之间的买卖行为认定为恶意串通属于认定事实错误。首先,正是由于原合同原件遗失所以不能提供此合同原件进行核对证实,一审法院的认定理由违反逻辑常理。在黎梓熙、黎巧蓥提出异议,申请鉴定乃至鉴定意见形成之前,我方没有对合同形成时间的情况进行说明,但这并不意味着我方补签就是作假,如何对异议进行说明,何时对异议进行说明均属于我方的诉讼权利。其次、一审判决错误认定我方与陈向前的房屋买卖行为属恶意行为。我方与黎梓熙、黎巧蓥签订合同并向其交付房产之后,黎梓熙、黎巧蓥一直不缴纳购房余款,我方只能选择将房产转卖给不知情的陈向前,此种情形下我方的行为属于典型的一房二卖,和恶意无关。再次,一审法院对我方的帐户及发票事实认识不清。由于我方的帐户被监管,因此在房屋买卖时一般选择私人帐户收取账款。二、原审判决适用法律错误。我方与陈向前的买卖行为在主观上不具有恶意,更没有串通行为,同时未损害黎梓熙、黎巧蓥的利益,原审法院依据《合同法》第五十二条的规定认定合同无效是错误的。综上,上诉请求:1、撤销原审判决;2、驳回黎梓熙、黎巧蓥的诉讼消求:3、黎梓熙、黎巧蓥承担一审、二审的诉讼费用。

陈向前上诉称,一、一审判决认定陈向前与鹏达公司存在恶意串通行为错误。1、一审法院认定陈向前与鹏达公司之间确实存在倒签房屋买卖合同的有违诚信的行为是错误的。双方之所以倒签合同的原因是:在2008111日签订《珠岛花园结存房买卖合同》(下称买卖合同)时,鹏达公司只给了陈向前一份加盖公司公章的买卖合同的复印件,并未将合同原件交予陈向前,因为鹏达公司声称需要拿所有的买卖合同原件去办理合同的鉴证手续。后来由于鹏达公司内部管理混乱,其职员丢失了买卖合同原件。在20131031日,双方补签了买卖合同。由此可知,陈向前与鹏达公司之间倒签买卖合同只是对鹏达公司丢失合同原件的一种补救行为,并不违反诚实信用原则。陈向前在黎梓熙、黎巧蓥提出异议、申请鉴定乃至鉴定意见形成之前,均未对合同形成时间作出必要说明是基于诉讼策略的考虑。在之前的庭审中,法官从未问及合同的形成时间,当事人之间也未谈及此方面的内容,陈向前自然不会主动去提及合同的形成时间。2、一审法院错误认定以下事实:陈向前的购房行为存在诸多有违常理之处,显属恶意。陈向前的购房行为并不违背常理,也不存在与鹏达公司恶意串通的问题。首先,因为陈向前本身就居住在珠岛花园,所以在看房时就轻信了售楼人员的说法,以为涉案房屋如其所言是鹏达公司员工暂时居住,鹏达公司会按约如期交付房产,因此,只查看了与涉案房产同户型的房屋。其次,陈向前当时购买房屋是作投资之用,并不是用于自住。因此,陈向前并不像用于自住的购房人那么关心该房屋的实际使用状况,只关心涉案房屋的交付和产权过户。尽管如此,陈向前一直有通过电话催促鹏达公司交付涉案房屋,也经常到鹏达公司处反映问题,但是鹏达公司一直以各种理由敷衍陈向前,一直不交楼。在2013118日陈向前取得了涉案房产的房产证之后,鹏达公司仍不交楼,陈向前到物业管理公司查询之后才得知涉案房屋由黎梓熙、黎巧蓥占有使用。3、陈向前用现金支付购房款634810元的付款行为符合正常交易房屋习惯及生活常理。因为陈向前是商人,职业的特性致其形成了在身边放置大量现金的习惯,因此,陈向前通过现金支付一半购房款317405元不足以为奇。另外一半购房款317405元现金是陈向前东拼西凑,向其众多亲戚、朋友借取。4、鹏达公司以私人账户收取陈向前的购房款之后又以鹏达公司的名义开具发票并无重大疑点。因为即使鹏达公司以私人账户收取陈向前的购房款,其亦是收到了陈向前的购房款,鹏达公司以其名义开具发票乃是自然而然之事。况且,陈向前付款到鹏达公司的私人账户,也是因鹏达公司声称其公司账户受到监管要求陈向前如此操作所致。5、一审判决称上诉人陈向前与鹏达公司交易涉案房屋的目的在于迫使原告迁出该房屋的说法并不成立。陈向前之前并不知晓鹏达公司已将房屋出售给黎梓熙、黎巧蓥由其实际占有的事实。在陈向前历经艰辛才取得涉案房屋产权之后,当然要行使法律赋予的物权请求权,通过法院诉讼要求黎梓熙、黎巧蓥搬迁腾房。综上,陈向前是善意的购房人,其与鹏达公司并无恶意串通行为,一审判决认定陈向前与鹏达公司存在恶意串通行为错误。二、一审判决适用法律错误。如前述,陈向前是善意的购房人,其对鹏达公司与黎梓熙、黎巧蓥之间的合同、纠纷等均不知情,与鹏达公司之间并无恶意串通行为,因此,一审法院适用法律错误。综上,上诉请求:1、撤销原判;2、驳回黎梓熙、黎巧蓥的诉讼请求;3、黎梓熙、黎巧蓥承担一、二审的全部诉讼费用。

被上诉人黎梓熙、黎巧蓥答辩称,我方认为一审判决是正确的,请求予以维持。1、在之前双方进行的数起的诉讼案件中,鹏达公司从来没有声称该公司与陈向前签订的买卖合同2008111日有丢失过原件,现有的合同是20131031日补签,之前陈向前一直都是主张双方的买卖合同签订于2008111日,这一主张从来没有改变,只有到了对合同的建立意见出来以后,陈向前和鹏达公司才改口称双方补签了合同,所以我方认为鹏达公司因陈向前之前主张合同于2008111日签订,这一事实是不能推翻的,也没有证据证明他们致以主张受到误导欺诈胁迫作出的,之后改口称合同是补签是不能成立的。陈向前上诉称鹏达公司管理混乱丢失了合同原件,既然合同已经丢失,无法查证,双方又是如何恢复原来约定的合同内容?200811月到2013年中间五年的时间,凭字义就能恢复合同内容吗?陈向前说鹏达公司管理和销售人员多次更换,也证实因为这样的更换才导致合同原件下落不明,到了20131031日又怎么能恢复合同内容?2、陈向前所谓购房行为完全不符合常理,陈向前上诉称所购买的房屋是用于投资自用,不是用于自用,不关心房屋使用情况,只关心房屋的交付和产权过户,根据合同记载,要求在200812月份交付房屋,离签订合同只有一个月时间,说明陈向前在2008年所谓购房时候对于交付房屋持十分急迫的态度,对于交付房屋非常重视,所以陈向前说对房屋实际使用状况不关心不符合陈向前在合同中的真实意思表示。作为投资自用,更应当关注房屋的使用情况,因为投资的时候涉及房屋价值,房屋的使用情况直接影响房屋的价值和变现,如果是自住,影响的范围恐怕只有租金,连房屋现场都不去看,不是房屋投资者起码的态度。陈向前称是商人,导致身边放置大量现金,这样的说法不符合常理,商人更加知道怎样保证现金的安全和增值保值,将30多万元现金放在身边没有证据支持也不符合常理,又说31万元的现金是东拼西凑向众多亲友借的,没有证据证明,与其身边经常放置大量现金的陈述自相矛盾。鹏达公司说收取购房款,但没有任何证据,哪怕是私人账号,也没有任何凭证,因此,合同、交易、款项虚假。

经审理查明,原审法院查明事实属实,本院予以确认。

在二审庭审中,鹏达公司提交两份证据:证据1、(2005)穗中法民四终字第4148号判决书,证明珠岛花园一房二卖的现象很普遍,本案绝非个案,该判决书仅作参考资料。证据2、关于购置珠岛花园房产余额的说明报告,证明由于历史遗留问题,财务管理漏洞,类似已收房款没有财务凭证及收据原件的情形不止一起,本案绝非个案。黎梓熙、黎巧蓥的质证意见为:我方认为这属于证人证言,对真实性不予确认,与本案没有关联性,里面提到的只是鹏达公司存在虚开收据,骗取按揭款,在其他购房事件中有一部分钱没有入账,与本案无关,只能说明鹏达公司管理混乱,虚开收据,乱入账。陈向前和黎梓熙、黎巧蓥均表示没有新证据提交。

本院认为,针对鹏达公司、陈向前的上诉意见,本案二审争议的焦点仍是鹏达公司、陈向前之间关于买卖涉案房屋的行为是否存在恶意串通,损害黎梓熙、黎巧蓥合法利益的情形。

原审根据黎梓熙、黎巧蓥和鹏达公司、陈向前各方当事人提交的证据、所作诉辩意见及陈述,从鉴定意见书的鉴定意见、鹏达公司向陈向前出售涉案房屋的行为、陈向前购房行为、黎梓熙、黎巧蓥与鹏达公司之间存在合法有效的房屋买卖合同关系等各方面作出的阐述全面详细、充分合理,二审不再赘述,本院予以确认。在原审阐述的基础上,本院强调以下几点:一、鹏达公司所述其于2008111日将涉案房屋出售给陈向前并签订房屋买卖合同,但在2010年鹏达公司起诉黎梓熙、黎巧蓥要求解除双方之间签订的《认购协议书》,以及20137月黎梓熙、黎巧蓥起诉鹏达公司要求履行《珠岛花园认购协议书》的约定签订《房地产预售契约》及接收房款137712元的两次诉讼的审理中,鹏达公司均无提出其于2008111日将涉案房屋出售给陈向前的主张,鹏达公司作为房地产开发的企业,出售房屋是其主要的经营行为,房屋是否已经出售以及出售给了谁,应属应知的事务,如像鹏达公司所述其于2008111日将涉案房屋出售给陈向前,鹏达公司不可能不在上述两次诉讼中向法院进行主张。因此,鹏达公司陈述其与陈向前在2008111日签署过房屋买卖合同,本院不予采信。鹏达公司在明某其与黎梓熙、黎巧蓥之间存在房屋买卖关系且黎梓熙、黎巧蓥已实际使用涉案房屋的情况下仍将该房屋另行出售给陈向前,显属恶意行为。二、从陈向前购房行为来看,首先,无论陈向前购买房屋是用于投资还是自住,因其购买的是特定已建成的房屋,为了了解所购房屋的实际状况以及保障自身权益,自然会对房屋进行查看以了解房屋的实际状况,但陈向前称购房前没有查看涉案房屋,只是看了同户型房屋,有悖常理;其次,即使如陈向前主张在2008年已签订房屋买卖合同且完成款项支付,但是在之后的若干年里,鹏达公司没有向陈向前交付房屋,而陈向前既没有证据证明主张过交楼,也称不知道该房屋的实际使用状况,更与常理不符。因此,原审认为陈向前的上述陈述不可信,应推定其对黎梓熙、黎巧蓥实际占有使用涉案房屋的事实为应知且明某,认定事实正确,本院予以确认。第三、陈向前主张购房款634810元均为现金支付,且不能提供任何取款等相关凭证予以佐证,此与正常房屋交易习惯及生活常理不符,原审认为该款项的收支存在重大疑点,本院也予确认。

综上,经审查,原审认为鹏达公司、陈向前在交易涉案房屋过程中存在倒签合同的有违诚信行为及存有诸多违背常理的情形,共同实施有违常理的房屋交易行为,不仅明显失当,且存在恶意串通,损害黎梓熙、黎巧蓥利益的情形,应认定为无效,处理正确,本院予以维持。鹏达公司、陈向前提起的上诉,理据均不充分,其上诉请求,本院均予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

本案二审受理费10148元,由上诉人广州市鹏达房地产开发有限公司、上诉人陈向前各负担5074元。

本判决为终审判决。

审 判 长  吴国庆

审 判 员  李 民

代理审判员  姚伟华

 

二〇一五年八月三日

书 记 员  邹文芳

颜玉婵

 

 

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