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城市基层自治:业主自治VS居民自治

浏览:115 发表时间:2020-02-26 10:23:45

《业主梦业主魂》第十章“业主自治论”

 

城市基层自治:业主自治VS居民自治

 

有人提出,既然居委会也是通过民主选举产生的自治组织形式,那么作为业主委员会就面临着一个存在的合理性的问题。哪个组织能代表社区居民利益,哪个组织就应该发挥更大作用。[1]

《物业管理条例》第二十条规定:“在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。”《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》规定,居民委员会参与组织本辖区内业主大会的成立及首届业主委员会的选举工作,指导监督业主大会、业主委员会的日常活动,并将此纳入居民委员会的考核体系。《福建省物业管理条例》(2006)第四条第三款规定:“居民委员会(社区居民委员会)根据有关规定对业主大会、业主委员会进行指导、协调和监督”。北京市有个很‘邪门儿’的规定,业主委员会成立后的备案,需要居委会盖章[2]居委会似乎也成了业主委员会的“当然上级”。

我们认为,,业主不一定是居民,居民不一定是业主,两者之间存在交叉可能,居民自治与业主自治在存在根本区别的同时也存在天然的联系。一项调查指出,79.2%的人认为物业管理部门和社区居民委员会不是同一回事。[3]居民自治负责解决居民关切的基层事务,侧重于对人的管理。至于小区公共物业事项,如住宅小区的保洁、绿化、保安以及维修资金的使用、筹集、物业公司的选聘等关系到业主切身利益的事项,应当也必须交由业主自治解决,即业主自治侧重于对物的管理。在该领域,业主自治无疑应当发挥决定性作用。由于业委会出现较晚,之前一些居委会或多或少代行了部分物业管理职能。业主自治出现后,不论在实际利益或政治地位上都难以避免给早已存在的居民委员会带来一定的“冲击”和“竞争”。我们认为,这种“冲击”与“竞争”是良性的和必要的。一方面,房屋产权私有化大背景下出现了业主自治,因而将原由居民委员会承担的物业功能让渡出来,这是时代发展的必然与进步;另一方面,这一局面的出现也给居民自治敲响了警钟,提供了促使其创新与发展的大好机会。

现行法律将居民委员会、业主委员会均确立为自治组织,那么就绝无一个自治组织领导另一自治组织的可能与必要。居民自治、业主自治,权力来源不同,自治范围各异,属于互相协作的平行主体关系,现阶段以业主自治代替或者干涉居民自治,或者以居民自治代替或者干涉业主自治在现阶段都是不可取的,特别是在居民委员会已经日益官方化的条件下更是如此。尽管居民自治尚有诸多不尽人意的地方,但由于其存在的时间长,先发的组织优势明显,且根植于社区,其对于尚处于萌芽状态的业主自治的成长与启动,无疑具有借鉴与帮助作用。同时,业主自治的后发民主优势,以及其在解决公共物业管理事项方面的特殊功能也会对居民自治的下一步发展提供机会与条件。因为各自的切入点不同,片面断定谁在社区自治中的作用大,是一个见仁见智的问题,即便一定得分出高低也只能交由历史去评判。可以肯定的是,只要赞同社区应当自治,推进业主自治和推进居民自治是相辅相成、并行不悖的,它们不是你死我活的关系。居民自治、业主自治是目前社区自治的两种主要表现形式,推进业主自治是推进社区自治,推进居民自治同样还是在推进社区自治。推进业主自治有利于推进居民自治,推进居民自治同样有利于推进业主自治。在一定条件下,两个自治组织也完全有融合的可能,比如在新的城市住宅区可以尝试实行以业主自治为主要模式的社区自治,居委会可以纳入到业委会中来,而在房屋产权私有化程度不高旧城区可以实行以居民自治为主要模式的社区自治,继续在居民自治框架下解决物业管理问题。

城市管理从行政管理逐步向社区自治转变是世界趋势,也是我国城市基层管理变革的方向,即社区化(communitize)。因此,在基层社区政治生态中,业主自治与居民自治应当相辅相成,互相协作,共同贡献于和谐社区的建设。

十七大报告更指出,要坚持和完善基层群众自治制度,发展基层民主,保障人民享有更多更切实的民主权利,扩大基层群众自治范围,完善民主管理制度,把城乡社区建设成为管理有序、服务完善、文明祥和的社会生活共同体。可以预料,随着社会结构的演变、住房市场化改革的加快和政府职能的进一步转变,业主自治必将进一步完善和发展,其城市基层群众自治的这一性质将会更加突出。

   

 

本文节选于《业主梦业主魂——购房维权与业主自治》一书,禁止以任何形式转载或复制!



[1] 参见《现代社区管理概论》,顾建键主编,20073月版第167页。

[2] 参见《小区业主委员会:现代都市中的民主麻烦》,《中国新闻周刊》。           

[3]参见《社区组织与社区发展》,魏娜著,红旗出版社,20035月第1版,第275页。


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