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新省物管条例实施,业主自治还在路上!

作者:周玉忠律师,广州律师,广州无罪辩护律师,仿真枪案辩护律师,重大经济纠纷律师 浏览: 发表时间:2020-02-26 10:37:22

新省物管条例实施,业主自治还在路上!

2009年3月1日,修订后的《广东省物业管理条例》开始施行。作为《物权法》配套的地方性法规,该条例的修订实施的意义不仅仅在于省人大完成了一项立法任务,相信对于推进业主自治、规范物业服务、维护小区和谐,都会有相当的积极作用。但由于多方面的原因,期待新条例的实施能够使得日趋激烈与纷繁的物业纠纷化于无形,未免太过乐观。

仔细查看新条例,不难发现,推进业主自治是此次修法的重要内容:规定新建物业出售前划定物管区域,保障了业主的知情权;规定居委会不再推选业委会候选人,划清了业主自治与居民自治的界限;规定建设单位在小区入住率达到50%时的报告义务以及20%以上的业主可以联名成立业主大会,在一定程度上提前了业主自治的时点;规定建设单位和物管企业提供资料等协助义务,将为首次业主大会的顺利召开创造必要条件;规定首次业主大会筹备组中业主代表比率不低于60%,保证了业主在筹备工作中的主导作用;新条例对物管用房的规划、登记、移交及拒不移交的法律责任做了详尽的规定,有效明晰了共有物业的范围和界限;规定物业企业拒不依法退出小区将面临较重行政处罚并可被吊销资质证书逐出市场,保障了业主对物业服务方式的选择权;新条例还对“车位之乱”、“房中房”、开发商擅自承诺减免物业费、建设单位自有物业必须全额交纳物业费等现实突出问题提出了针对性的解决措施。所有这些,必将有效推进我省业主自治工作迈上新的台阶。我们也注意到,在该条例制定的过程中,立法部门多次召开听证会,广泛采纳民意的开门立法做法值得肯定。

但是,鉴于立法权限、认识偏差更由于利益博弈的原因,应当承认,一路走来的新条例并非尽善尽美:规定召开业主大会要在“显著位置公告并书面通知全体业主”,加大了自治决策的成本;未明确业委会执行管理经营公共物业、起诉复议等重要职能,恢复业主团体的法人资格仍然有需时日;2006年版本中有关单个业主面积投票权不得超过20%的规定,以及恶劣打人物管可吊销资质证书的条款被删除;未象其他省市那样对建设单位自有物业何时缴纳维修资金、建设单位在首次业主大会中的经费保障义务、业委会的诉讼资格、实质代表制等问题作出规定;规定业委会任期届满不得履行职责也可能造成小区治理的真空状态;没有正确区分物业服务合同与房屋买卖合同之间的关系等。20081128日通过的条例,直到69天后的200925日才在南方日报上刊登,也难以说得上依法“及时公布”。

目前,业委会成立仅为个别,运转正常的更是凤毛麟角。业主是物业的主人,小区的前途和命运应当最终也只能由广大业主来决定。解决“业主房奴化、小区殖民化”,实现“我的小区我做主、我的物业我当家”的业主自治理想,还有很长的路要走,省物管条例的修订依然是“发展中的问题”。

只有通过自治方式将一盘散沙的业主团结成有警觉性、有战斗力的业主团队,才可能形成与开发商、物业企业平等博弈的市场机制,小区的和谐才会最终实现,物业服务的市场化前景才不会落空,而这既有赖立法进步,更有赖于广大业主公民素质和自治意识的提高。


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