《业主梦业主魂》第十章“业主自治论”

业主自治是维护社会和谐稳定的重要因素

构建和谐社会,是中华民族伟大复兴的必然选择。我国正处于激烈的社会转型期，利益的多元化，必然会带来观念的多元化和行为模式的多元化。和而不同，是社会的现实和永恒。

十六届六中全会决定指出，住房问题比较突出是我国当前构建和谐社会的矛盾和问题之一，要“全面开展城市社区建设，把社区建设成为管理有序、服务完善、文明祥和的社会生活共同体。”[1] 实践证明，自治便是解决国家失效和市场失灵条件下建设和谐社区的必然选择。

政府（街道办事处、房管局等）、开发商、物业企业、居民委员会、业主及使用人是小区的利益相关者。在一个小区内，政府需要通过建设和谐小区实现社会稳定安宁的管治目标，居民委员会协助政府实现上述目标。建设单位、物业企业需要通过和谐小区建设，树立品牌，以拓展更大的利润空间。业主和物业使用人则需要通过和谐小区建设来实现安居乐业、保值增值的购房目的和消费追求。和谐是小区各利益相关者的最大利益契合点。反之，小区和谐不存，各主体的利益均可能受损，而业主将是最后买单者。开发商在房屋销售殆尽时可以撒手不管，物业公司可能在不赚钱时一走了之，政府可以借用强制手段恢复小区秩序，使用人（主要是承租人）可以不再“使用”。只有业主是走不掉的，在小区和谐遭受严重损害的情况下，即使是转让房屋，也只能落个得不偿失的结果。因此，业主是小区和谐的最大受益者，同时，也是小区不和谐的最大受害者，业主对小区和谐的追求是所有主体中最强烈的。

当然，在追求和谐的大前提下，不同业主的具体追求与参与小区公共生活的热情也是不同的：居住业主更多地考虑生活的安逸与舒适，大都属于权益易受损害的小业主，他们迫切需要通过自治方式来维护自身权益，其对自治的热情度最高，是推动业主自治的中坚力量；非居住业主（出租、商业、单位业主或投资客）考虑更多的是收益的多寡，且不居住在小区内，其参与热情比居住业主低；大业主特别是开发商占有物业的面积票权数较大，因而对于小区业主自治有相当大的影响力，小业主形成的自治决策动议易被大业主以面积票权不达标否决，进而形成了业主自治过程中利益博弈的主要双方，即小业主与开发商。准确地说，所谓业主弱势主要是针对广大小业主而言的。

随着住房保障和调控政策的完善，廉租房、经济适用房和限价房也成为解决住房问题的形式之一。廉租房的业主是政府，居住廉租房的住户仅为租户，因而有关廉租房的公共物业事项只能由政府解决，住户依据法律和租约享受权利承担义务。经济适用房、限价房在销售对象、出售年限、补交土地价款上虽有所限制，但这仅属于取得或处分物权时的特殊限制，这种限制并不影响其业主身份和物权属性，因而，经济适用房或限价房业主依法仍享有决定小区公共物业事项的自治权利。

这种弱势在单个业主权利受损时如此，在公共权益受到损害时更是暴露无遗：一盘散沙无组织、一无所有无经费、一门心思搭便车、一无所知易受骗、一不小心就被打。十几年间，这种局面没有根本的改变：一方面，房地产商们的财富仍在以疯狂的速度在增长；另一方面，已经为房产商们和其他相关利益集团贡献了巨额财富的业主们的合法权利仍在被吞噬。这种侵犯不仅体现在房地产交易的过程中，也表现在业主实现自治的过程中。业主难以发出自己的声音，业主们的公共权益得不到保障已经成为和谐小区建设的最大障碍。有的小区还多次发生暴力冲突，甚至有的业主整个脾脏被摘除，有的业主委员会主任双脚被打折，实在令人痛心和震惊，小区的不和谐已经影响到了整个社会的和谐。如果没有业主自治的制度安排，单个业主作为经济学上的“理性人”，自然而然大都只会从自己的眼前和实际得益大小考虑问题，容易形成业主公共权益无人过问“三个和尚没水喝”的局面，最终损害大家的根本利益。所以，只有以产权为联系纽带的业主通过自治方式产生代表自己利益的组织，这种组织在多元化的社会中发出自己的声音，小区和谐机制才能形成，小区和谐才能期待。

我国人均国内生产总值已突破2000美元，进入了一个关键时期，这既是“黄金发展期”，也是“矛盾凸显期”。业主自治作为解决突出的住房问题、基层民主问题和重大的民生问题的最佳切入点和汇合点,对于缓解当前激烈的住房冲突,实现基层民主和社区和谐,具有重要意义。稳定和谐是全体社会成员的利益的最大契合点，对业主来说更是如此。

政治学鼻祖亚里士多德指出：“唯有以中产阶层为基础才能组成最好的政体。中产阶层比其他任何阶层都较为稳定，他们既不象穷人那样希图他人的财物，他们的资产也不象富人那么多得足以引起穷人的觊觎。既不对别人抱有任何阴谋，也不会自相残害，他们过着无所忧惧的平安生活”。[2]业主拥有自己的物业，是城市的主人，他们大都属于或偏向于属于社会的中间阶层，他们是改革开放的受益者，他们追求生活的幸福与舒适，“求稳怕乱”是业主们的共同心态。同时，他们也是社会不和谐的受害者，社会的进步与发展与他们息息相关。他们中的绝大部分，特别是年青一代均受过良好的教育，向往社会的进步与和谐，并对社会充满责任感。社会学、政治学告诉我们，中间阶层从来都是社会稳定的有力支持者。谁破坏稳定和谐、阻碍改革进步，谁就会遭到业主的坚决反对。因此，旗帜鲜明地保障业主们的合法权益，大张旗鼓地推进业主自治是有利于维护社会稳定、促进社会和谐的明智选择。

有人认为，业主自治、依法维权的开展影响了稳定和谐，这种理解是绝对错误的。“现代国家为法治国家，现代政治为民主政治。法治以自治为起点，民主以民意为依归。”[3]和谐稳定必须建立在民主法治的基础上，民主法治是和谐稳定的重要保证。我们还必须看到，任何一个社会都不可能没有矛盾和冲突，但和谐的社会是能够运用法治的力量不断化解矛盾、解决冲突，为社会稳定运行提供有力的保障。[4]在一个法治社会中，任何人依法维护自身的正当权益都无可厚非。业主正当的维权与自治行动本身就是追求公平正义、实现和谐稳定的突出表现，是在为和谐社会建设作贡献，而不是相反。其与政府和谐追求的管治目标是完全一致的，是做“对社会稳定有利的事情”。相反，若任由处于劣势地位的业主们的利益继续被侵犯却得不到有效救济，任由个别利益集团继续恣意凌驾于法律之上，则必然对社会和谐造成巨大威胁。从这个意义上说，推进业主自治，既是维护业主权益，更是维护法治尊严和促进稳定和谐。国务院办公厅《关于加强基层应急管理工作的意见》[国办发(2007)52号]更指出，要发挥业主委员会等组织在基层应急管理中的重要作用，这进一步表明业主自治之于和谐稳定的重要积极意义。

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[1] 参见《中共中央关于构建社会主义和谐社会若干重大问题的决定》。

[2] 参见亚里士多德:《政治学》，商务印书馆，1981年版，第206页。

[3] 参见管欧：《地方自治概要》，自序。

[4]参见鱼香鸡丝：《维护社会稳定　促进社会和谐》，来自金羊网，2006年9月19 日，http://www.ycwb.com/sp/2006-09/19/content_1219100.htm。