《业主梦业主魂》第十章“业主自治论”

房地产行政部门不宜主管业主自治工作

《物权法》第七十五条第二款规定：“地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”这在很大程度上确立了业主自治的应有地位，是法律恢复业主主人地位的突出表现。

《条例》第五条规定：“国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”。国务院规定的建设部职能总共十二项，唯一与业主自治有点关联的是第（六）项：“负责住宅和房地产业行业管理。”业主自治由房地产市场发展而来，但它本身不是房地产市场的一部分，更不属于住宅和房地产业。建设部的内设职能司局—住宅与房地产业司（住房制度改革办公室）的工作职责中也没有指导或者管理业主自治的职能。因此，《条例》规定由建设行政主管部门主管业主自治工作是对建设部原有法定职能的突破。《深圳指导规则》明确规定：“各区物业管理行政管理部门依法对本辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行指导、监督和管理”。

上述《深圳指导规则》除了物业行政部门可以解散业主委员会外，还规定业主委员会筹备组组长交由社区工作站或居委会工作人员担任；业主委员会主任、副主任原则上应由具有深圳户籍的委员担任[1]。漏洞百出的《深圳指导规则》一问世即引起舆论的惊诧，连续几年深圳“两会”，都有人大代表提出废除该规则的议案，它被称为制约深圳各社区业主自发维权最后的“紧箍咒”。 [2]

将建设（房地产）行政部门作为业主自治的行政主管部门，这一做法不甚合理。开发商、物业企业、业主三方属于平等的利益博弈关系，房地产（建设）行政主管部门已经是开发商、物业企业的行政主管部门，在业主方异常弱小屡屡遭受开发商、物业企业侵犯的现实情况下，房地产行政部门的这种“主管”更难保中立，也难以获得业主们的信任。在我国香港，《建筑物管理条例》中所称的主管当局就是民政事务局。[3]更有甚者，有的房地产行政部门、街道办事处将《物业管理条例》规定的“指导”职责理解为“包办和限制”，将“备案”变成“审批”，严重阻碍了业主自治的开展。因此，我们认为，应将业主自治具体指导、协助工作交由与房地产商、物业企业无太大关联，且又负责基层自治事务的政府民政部门主管。

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[1]参见《近百业主联名建议撤销新规》，2005年03月24日，南方都市报。

[2] 参见《业主委员会“流产”记》，2006年11月1日，《南风窗》http://www.nfcmag.com/ReadNews.asp?NewsID=8552

[3] 参见香港法例第344章《建筑物管理条例》第二条“释义”中规定：““主管当局”(Authority) 指民政事务局局长； (由1993年第27号第4条增补。由1997年第362号法律公告修订)。