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《中华人民共和国城市住宅区业主自治法》(公民建议稿)

浏览:102 发表时间:2020-02-26 10:36:16

关于就《中华人民共和国城市住宅区业主自治法》(公民建议稿)向全国征求意见,并呼请全国人大代表联署提交法律案的

邀 请 函

尊敬的全国人大代表们:

 

尊敬的全国广大业主及社会各界人士们:

 

    实现和保障业主自治是落实私有财产宪法保护原则,维护市场经济秩序、保持社会稳定和谐的必然要求。当前,包括《物权法》、《物业管理条例》在内的涉及业主自治的立法原则性强、操作性差,各地纷纷以地方性法规、地方政府规章、地方政府部门的规范性文件来确立有关业主自治的规则,各种法律文件之间规定不一,严重制约了业主自治工作的整体推进。

 

    业主自治制度是我国城市基层一种崭新的群众自治模式。根据《立法法》第八条“基层群众自治制度应当制定法律”的规定,突破当前所面临的物业困境,必须全面贯彻《物权法》,并结合中国实际,尽快制定一部《城市住宅区业主自治法》。

 

    《物业管理条例》实施以来,业主自治进展缓慢。《物权法》虽为业主自主管理小区奠定了基础,使业主自治站在新的起点,但其作为基本法律立法线条较粗。若没有配套的立法将《物权法》赋予业主权利通过自治方式落到实处,为业主自治插上翅膀,《物权法》有关业主权利的宣示的意义不免大打折扣。为了全面落实宪法私有财产保护原则和《物权法》,从整体上推进业主自治实现社区和谐,系统地解决业主自治所面临的现实问题,制定业主自治法非常迫切,十分重要。

 

    《中华人民共和国城市住宅区业主自治法》(公民建议稿)是在200610月广州20家业主委员会向广东省人大联合提交的《广东省业主自治条例》(业主建议稿)的基础上完善而来。

 

    20061022,广州市20个业主委员会联名将此建议稿寄送广东省人大法制工作委员会。1023日,《广州日报》、《南方都市报》、《羊城晚报》、《新快报》等羊城主要媒体在重要版面报道了广州20个业主委员会向省大大提交业主自治条例的新闻。接下来的几天,全国各地媒体、网站纷纷转载,并刊发社论、评论,对业主们的参政议政的热情和省人大重视业主心声的开明做法,纷纷表示肯定。20061024日,《南方都市报》发表社论《业主自治,要做中国基层民主的训练营》。羊城晚报集团金羊网、《新快报》、《羊城晚报》等刊发署名毕诗成的文章《业主自治是“发展中的问题”》;广东省政协常委、省政府参事、广东省民盟副主委王则楚的文章《公共物业的业主自治权应得到尊重》;唐昊的评论文章《应让各种社会利益在体制内充分表达》。同日,名为“站在社会边的唠叨”博客发表了李克杰的文章《业主自治:公民社会的基本特征》,《广州日报》发表评论《请法律恢复业主们的主人姿态》。20061027日《广州日报》刊登了陈白帆的评论《团结就是力量喜见维权走上法制轨道》。同日,《南都周刊》刊发王琳的文章《多一点自治就多一点和谐》。20061106日,《南都周刊》生活第68期发表署名秋风的文章《从自治到达和谐》。

 

    20061024,广东省人大将《广东省物业管理条例》(征求意见稿)挂上广东人大之窗向社会再次公开征求意见。20061026,广东省人大就《广东省物业管理条例》召开了业主座谈会,进一步听取业主方面的意见。

 

    2006121,广东省人大常委会第28次会议闭幕,有关人士介绍,待物权法审议通过后,再恢复审议。业主委员会联合起来自聘专家拟订业主自治条例并向立法部门提交,这在全国尚属首次。20075月,《业主自治法》(公民建议稿)随《业主梦业主魂》一书出版。当时我们希望在《物权法》实施的同时能够实施《业主自治法》,将《物权法》所宣示的业主权利通过《业主自治法》的配套实施尽快化为现实。但由于种种原因未能如愿。

 

    2007920,广东省社会科学院在专门召开了高规格的“业主自治与城市管理创新研讨会”,这全国尚属首次。2007年广州市国土房管局在征求《广州市物业管理规定》的通知中明确指出这是为了“推进业主自治”。

 

    20071015,十七大报告提出,要健全基层党组织领导的充满活力的基层群众自治机制,扩大基层群众自治范围,完善民主管理制度,把城乡社区建设成为管理有序、服务完善、文明祥和的社会生活共同体。要实现政府行政管理与基层群众自治有效衔接和良性互动。发挥社会组织在扩大群众参与、反映群众诉求方面的积极作用,增强社会自治功能。

 

    在《物权法》已经实施,十七大胜利闭幕,民族复兴迈出新步伐,全社会对推进业主自治已形成广泛共识的大好形势下,我们将首次在我要法网“业主梦魂”栏目全文公布《中华人民共和国城市住宅区业主自治法》(公民建议稿),希望大家到我要法网或业主社区网继续提出宝贵意见,表达关注与支持。

 

    《立法法》规定,一个代表团或者三十名以上的代表联名,可以向全国人民代表大会提出法律案;向全国人民代表大会提出的法律案,在全国人民代表大会闭会期间,可以先向常务委员会提出。在此,我们再次郑重呼吁关注城市社区建设和业主维权的全国人大代表联署,在全国人大十一届一次会议明年3月召开之前或召开之际,直接提交《中华人民共和国城市住宅区业主自治法》的法律案,立即启动立法程序,尽快将业主自治的美好人居理想变为现实。

 

    我要法网:www.woyaofa.net

 

    邮寄地址:广州市越秀区中山一路25号天锦大厦307房,广东中泽律师事务所周玉忠收

 

    邮政编码:510600

 

                                                                                                 二零零七年十一月二十七日

 

 

附:中华人民共和国城市住宅区业主自治法

 

(公民建议稿)

 

第一章           

 

第一条 (立法宗旨) 为了保护城市住宅区业主的不动产物权,保障业主自治,发展城市基层民主,方便业主成立社团,根据宪法,制定本法。

第二条(适用范围)中华人民共和国领域内城市住宅区的业主自治活动适用本法。

非住宅区的业主自治活动依照本法执行。

业主自治是指业主通过民主程序,建立自治组织、确立自治规范、自主决定本小区范围内的公共物业事项的活动。

第三条(法律实施)国务院负责本法的实施,业主自治具体工作由国务院民政部门负责。

各级人民政府负责本法在本行政区域内的实施,业主自治具体工作由各级民政部门负责。

政府其他有关行政部门应当对业主自治活动进行指导、支持和帮助。

 

第四条(自治保障)业主、业主大会、业主委员会决定依法属于业主自治范围内的事项,不受干涉。
  
 
居民委员会和业主委员会应当依照各自职责,互相支持和配合,共同做好社区各项建设。

 

第二章   业主自治范围

 

第五条  (业主自治区域划分)建设单位申请办理建设工程规划许可证时,城市规划行政部门应当同时划定业主自治区域并公示。建设单位在销售物业时,应当将业主自治区域划分情况予以公示。不动产登记时,房地产行政主管部门应当予以登记。

业主自治区域一般应当与建筑区划一致,并按照以下原则划定:

(一)新建物业按照建设用地规划许可证确定的红线图范围划定;

(二)自然形成并已经实施统一物业服务的区域,按照现有范围划定;

(三)公共物业不可分割的,应当划定为一个业主自治区域;能够分割、独立使用的,可以划定为不同的业主自治区域。

对业主自治区域划定有争议的,由市(地)级人民政府规划行政部门确定。

经划定的业主自治区域确需变更的,必须经业主自治区域内全体业主人数四分之三以上通过,并报划定该业主自治区域的规划行政部门同意。

第六条(公共物业范围的确定)城市规划行政主管部门应当将住宅区内共有部分和专有部分的详细组成情况附记于规划许可证。建设单位销售物业时应当进行公示。

会所、人防工程、架空层等建筑区划范围内的公共场所、公用设施等配套物业,除依法归属国有或依法确认为专有部分的外,一律归业主共有。

位于住宅区内非属业主共有的配套物业及设施,必须按照规划的用途使用,无论物权归谁拥有,非经社团业主大会同意,不得改变规划用途和向非业主转让。建筑区划内规划仅用于特定单位使用的配套物业及设施,按照规划用途使用。

住宅区内规划用于停放汽车的车位、车库,无论物权归谁拥有,非经社团业主委员会同意,不得由非业主使用。

房地产行政部门办理预售许可证和进行不动产登记时,应当标明各单位的位置和面积,并注明整个业主自治区域专有部分面积的总和及公共物业的组成情况,并将公共物业(含建设用地使用权)登记于业主社团名下。

第七条(物业服务用房) 建设单位应当在物业管理区域内无偿提供物业服务用房,包括物业服务设备用房、物业服务办公用房和业主委员会办公用房。
  物业服务设备用房面积根据设备安装、使用、维护实际需要提供。
  物业服务办公用房面积按照下列标准提供:
  ()物业管理区域物业总建筑面积二十五万平方米以下的,按物业总建筑面积千分之二提供,建筑面积在五万平方米及以下的,按不少于建筑面积一百平方米提供;
  ()物业管理区域物业总建筑面积超过二十五万平方米的,除按照二十五万平方米的千分之二提供外,超过部分按千分之一的标准提供。
  业主委员会的办公用房从物业服务办公用房中调剂,建筑面积应当不少于二十平方米。

第七条 (公共物业规划的变更)涉及住宅区公共(配套)物业的规划变更,城市规划行政部门应当广泛听取业主的意见,并取得社团业主大会同意。

 

第三章 业主自治组织与机制

 

第一节  业主、业主大会与业主委员会

 

第八条(业主的权利)业主享有以下权利:
  (一)向社团提出建议或者质询;
  (二)提议召开业主大会,推选业主代表,并享有被推选权;
   (三)享受物业服务;

    (四)提议制定和修改管理规约、业主大会议事规则;

    (五)参加业主大会会议,行使投票权;

    (六)选举业主委员会委员,并享有被选举权和罢免权;

    (七)监督社团工作;

    (八)监督维修资金的管理和使用;

(九)有权查阅管理规约、议事规则、社团决定和财务情况;

(十)法律法规规定的其他权利。

 社团应当制定业主名册,登记业主的姓名及投票权数。

第九条(业主的义务)业主应当履行下列义务:

()遵守管理规约和业主大会议事规则;

 ()执行社团业主大会、业主委员会作出的决定;

()交纳维修资金;

     ()承担社团经费及交纳物业服务费

()法律、法规规定的其他义务。

业主应当向社团(筹备组)提供联系地址、通讯方式。

第十条 (社团综述)一个业主自治区域成立一个业主大会社会团体法人(简称“业主社团”、“业团”或“社团”)。社团经民政部门登记,具有社会团体法人资格。业主人数在30人以下的住宅区可不设立社团,由全体业主履行业主大会、业主委员会职责。

分期开发的小区,已经开发的部分可以先行成立业主社团,其自治范围涉及整个业主自治区域,但不得处分专属未开发部分的事项,后期开发完成的,业主大会和业主委员会应当逐步扩大。

全体业主组成业主大会。业主大会为社团的决策机构。因购买、继承、赠予等原因成为业主的,自动成为业主大会成员。(首届)业主大会可以采用业主大会会议形式或者业主代表大会会议形式。采用业主代表大会会议形式的,业主代表大会履行本法规定的业主大会职责。

住宅单位在150个以上的住宅区,可以采用业主代表大会会议形式。业主代表的总人数应为业主总人数的1/10以上150人以下。业主代表可分楼层或单元为选区,每个选区应选业主代表一人。业主代表的投票权等于选举该代表的全体业主的(人数和面积)投票权的总和。业主代表任期与业主委员会任期相同。业主在不同选区拥有单位的,应自行选择参加一个选区选举,在(首届)业主代表选举之日十五天前,业主仍未选定选区的,由筹备组或业主委员会指定其选区,其全部面积投票权及人数投票权均计入该选区。法人或其他组织为业主的,委任一名自然人参加选举。

业主代表由选区人数投票权半数以上选举产生,但不得低于选区面积投票权的50%;无人当选的,以人数投票权得票最多的候选人当选。 

业主(代表)大会对本条所定事项另有规定的,从其规定。

第十一条(业主大会职责)社团业主大会决定业主自治区域内的下列重大事项:
  (一)改变社团名称或终止社团;
  (二)批准业主委员会章程,以及听取和审查业主委员会的工作报告;
  (三)改变和撤销业主委员会不适当的决定;
  (四)审核批准社团的预算、决算;

 ()决定改变建筑物名称;

(六)批准涉及本小区公共(配套)物业的规划变更;

(七)制定、修改管理规约和业主大会议事规则;

(八)选举、更换、罢免业主委员会委员,监督业主委员会的工作;

(九)决定物业服务方式;

(十)决定维修资金使用、续筹方案,并监督实施;

(十一)制定、修改公共物业使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(十二)改建、重建建筑物及其附属设施

(十三)决定公共物业收益的管理、使用和分配方案;

(十四)决定是否就公共物业购买财产保险、意外事故保险。

业主大会作出上述决定,法律、行政法规规定应当履行相应的审批手续的,应当履行

相应的审批程序。

业主大会有权决定是否聘请管理人实施物业服务,有权决定所聘请的管理人的数量和物业服务区域范围,也可决定将物业服务费纳入社团经费统一收支和管理。在合同期限内,业主大会依法决定解聘管理人的,无需承担责任。

第十二条 (业主委员会的职责范围)业主委员会是社团的执行机构,行使下列职权:
   
(一)召集业主大会会议,向业主大会报告工作;

(二)执行业主大会的决定,监督管理规约的实施;

(三)组织业主委员会的换届选举,修订管理规约和业主大会议事规则;

(四)负责业主名册的登记和变更,督促业主、物业使用人遵守管理规约;

(五)配合街道办事处、居民委员会做好社区建设工作;

(六)拟订公共物业收益的管理、使用和分配方案;;

(七)经营、管理公共物业;

(八)审议物业服务机构制定的管理方案及公共物业的年度维修计划;
  (九)代表全体业主以自己的名义参与行政、司法、复议或仲裁程序;

(十)法律、法规或业主大会授权的其他事项。

 法律、法规、管理规约或议事规则未明确规定应由业主大会履行的职责,均由业主委员会行使。

 

 

第二节  业主自治机构与机制

 

第十三条(社团的成立条件)业主自治区域符合下列情形之一的,可以成立社团:

(一)销售率达30%以上的;

(二)首套物业交付使用满一年的;

销售率是指已经销售的单位个数与单位总数的比值,由房地产行政部门或建设单位提供。

分期开发的物业,先期开发区域内符合前款规定的,可以成立社团。

第十四条(符合成立社团条件的报告程序及筹备组的产生) 业主自治区域具备本法第十三条第(一)项规定情形的,建设单位、房地产行政部门应当在三十日内书面报告物业所在地县级民政部门业主自治区域具备本法第十三条第(二)项规定情形的,建设单位、前期管理人应当报告物业所在地县级民政部门。业主知悉上述情况,也可直接报告物业所在地县级民政部门。

民政部门自接到报告之日起十日内,应当核实业主自治区域是否符合社团成立条件。符合社团成立条件的,民政部门应当在三日内在业主自治区域内至少公告十五天,并会同街道办事处、居民委员会确定筹备组成员人数,指导业主推荐产生筹备组。十名以上业主可推选筹备组成员。如选出的业主筹备组人数过多,按推选人数多少从高至低依次确定。

筹备组由业主代表五至十五人组成,建设单位为业主的,应当派出代表参加筹备组的推选。建设单位拒不派代表参加的,视为放弃参加筹备工作,该名额由其他业主代表补充。筹备组成员名单应当自成立之日起七日内由县级民政部门在业主自治区域公告。筹备组召开会议,可以邀请居民委员会列席。

第十五条(社团成立经费保障)业主社团成立经费由物业建设单位承担。建设单位在申请办理商品房预售许可证或筹备组成立之日起十天内,应按不低于10万元的标准向物业所在地县级民政部门缴交社团成立保障基金。该基金用于社团筹备之用,由民政部门监督管理。社团成立后,多余部分由民政部门退还建设单位。

建设单位未缴足社团成立保障基金的,其开发项目暂缓办理商品房预售许可证或不动产登记手续。

国务院民政部门会同财政部门根据本条制定社团成立保障基金的收取、管理、监督、使用办法。

第十六条(建设单位、前期管理人协助成立社团的义务) 建设单位和前期管理人应当协助筹备组工作,向筹备组提供业主名册、联系方式、建筑面积、出售及交付使用时间、维修资金清册等相关文件资料,并提供相应的人力、场地支持。

应筹备组要求,房地产行政部门应当免费提供上述资料。拒不提供的,筹备组成员可以以个人名义申请复议或者诉讼。

第十七条  (筹备组职责)筹备组自成立之日起三个月内,在所在地民政部门、街道办事处指导下组织召开首次业主大会会议筹备组应当履行以下职责:

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

(二)拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案;

(三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

(四)提出业主委员会委员候选人产生办法,公布候选人的名单;

(五)提出业主委员会选举办法,确定业主委员会候选人及业主委员会成员具体人数;

(六)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款(一)至(五)项的内容应当在首次业主大会会议召开七日前在业主自治区域公告。

筹备组履行职责至业主社团成立之日止。

第十八条(业主委员会侯选人的产生) 业主委员会委员候选人由业主推荐产生,十名以上业主可以推荐委员候选人,业主推荐委员候选人不够时,由筹备组推荐委员候选人。

第十九条(投票权份额的确定)投票权分为人数投票权和面积投票权,住宅及经营性用房的业主拥有投票权。会所、车库、车位等配套物业以及公共物业等,不计投票权。

(一)面积投票权按每个单位的建筑面积计算。

会所、车库、车位等配套物业,均不计投票权。

单个业主享有的面积投票权以不超过总投票权的15%为限,多余投票权摊分至其他业主。分摊系数=大业主超过15%的投票权÷其他业主投票权。

业主在第二次及其以后的业主大会上面积投票权数的确定,以及本法关于业主自治事项表决涉及面积投票权的,本法、业主大会议事规则另有规定的,从其规定;没有规定的,从前款规定。

(二)人数投票权,无论面积大小,每个业主计为一票。

业主在未按规定付清社团经费、维修资金前,业主委员会可暂停其投票权,该投票权摊分至其他业主。

第二十条(投票与送达方式)业主的配偶、年满十八岁的子女、父母、兄弟姊妹等近亲属居住在本单位的,持相关身份证明,可代为投票。未成年业主由其法定代理人投票。

业主(代表)委托代理人参加业主大会会议的,应当出具委托书。除非业主(代表)提交的新的委托书,原委托书在任期届满前的历次业主大会会议上仍然有效。

共有权人由其自行指定一名共有人投票;多于一名以上共有人参与投票的,以不动产登记在先的共有人的表决为准。

需要送达业主(代表)可按以下方式送达:

1、向本人当面送达;

2、依其指定方式送达;

3、向其物业使用人送达;

4、向专有部分和信箱送达,并在小区显要位置公告。

本条例涉及送达的,可参照本条办理。业主大会对投票和送达方式另有规定的,从其规定。

本条适用于业主代表选举。

第二十一条  (首次业主大会会议议题)首次业主大会会议应当通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生业主委员会。

管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

首次业主大会会议通过的议事规则,应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权的确定方法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

管理规约、业主大会议事规则自业主大会通过之日生效,并由业主委员会自通过之日三日内在业主自治区域内公告十五天以上。

第二十二条 (委员当选条件及替补程序)候选人得票超过物业管理区域面积投票权半数并取得半数以上业主同意的,始得当选。当选人数不足法定最低人数的,依人数投票权得票最多者补任。

在任期内,业主委员会出现缺额时,经业主委员会会议同意,可由选举时人数投票权得票多的未当选候选人补任。

第二十三条(自治决定效力、救济与平衡)业主大会、业主委员会作出的决定,不得与法

律、行政法规相抵触,不得损害社会公共利益。

业主大会及业主委员会的决定,对全体业主具有约束力。

业主大会、业主委员会的决定涉及个别业主重大利益的事项,应当取得该部分业主的同意,或者向其作出补偿。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害个别业主合法权益的,受侵害的业主在三个月内可以请求人民法院予以撤销。

物业管理区域内的其他单位和个人也应当遵守管理规约。

第二十四条(启动召开业主大会的程序)业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议一年至少召开一次。有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:
  (一)业主委员会决定召开的;
  (二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
  (三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形;

(四)有20%以上的业主(代表)提议的。
  业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的,物业所在地县级房地产行政部门或街道办事处应当督促业主委员会召开业主大会临时会议。业主委员会拒不召开的,由物业所在地县级民政部门会同街道办事处组织召开。

除此之外,其他单位和个人不得召开业主大会会议。

第二十五条(业主大会召开程序) 召开业主大会会议,应当至少在会议召开15日以前将会议时间、地点、议程、议题等通告全体业主,并按本法第二十条的规定送达业主(代表)。
  业主大会会议,应告知相关的居民委员会以及街道办事处,并邀请民政部门指导。
  业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第二十六条(业主大会会议的表决方式)业主大会(代表)会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式,必要时也可以采取集体讨论与书面征求意见相结合的形式召开业主大会会议。
  采用书面征求意见形式时,应规定截止日期,并将征求意见书按规定送达业主(代表)。

已经送达的业主(代表)在规定的期限内未提出明确意见的,将其计入多数票。在选举时可视为赞同人数投票权得票靠前的候选人当选。

本条适用于业主代表选举。

业主大会议事规则另有规定的,从其规定。

第二十七条(业主大会决定的成立条件及分层次决策制度)制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约、选举、更换业主委员会成员、选聘和解聘管理人及其他重大事项应当经面积投票权半数以上通过并取得半数以上业主同意;筹集和使用维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施,应当经面积投票权三分之二以上通过并取得三分之二以上业主同意。改变业主委员会名称或终止业主委员会,应当经面积投票权四分之三以上通过并取得四分之三以上业主同意。

业主大会可决定在物业管理区域内按幢设立业主小组,仅涉及部分业主的事项,可由该部分业主参照前款规定决定。

   第二十八条 (当选业主委员会委员的限制条件)业主有下列情形之一,不得当选为业主委员会委员:

(一)无民事行为能力或者限制民事行为能力;
  (二)因故意犯罪被判处刑罚或者被剥夺政治权利,执行期满未逾五年的;
  (三)担任破产清算的公司、企业的董事或者厂长、经理,对该公司、企业的破产负有个人责任的,自该公司、企业破产清算完结之日起未逾五年的;
  (四)担任因违法被吊销营业执照、责令关闭的公司、企业的法定代表人,并负有个人责任的,自该公司、企业被吊销营业执照之日起未逾五年的;
  (五)未履行生效裁判文书确定债务的;
  (六)本人、配偶以及近亲属在本小区管理人、建设单位及其关联企业任职的。

业主委员会成员在任职期间出现本条所列情形的,应当自行辞职或经业主委员会会议决定解除其职务。

第二十九条(业主委员会人数、任期、组成、主任、副主任的产生方式)  业主委员会由5人以上15人以下单数组成,任期为三至五年,可以连选连任。业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议,推选产生主任1人、副主任1至3人,并确定执行秘书、会计及出纳人选。

业主委员会主任为社团法定代表人。

执行秘书负责处理社团日常事务。

第三十条(社团登记程序)首届业主委员会自选举产生后,应当在三日内在业主自治区域内公示十五天以上。主任或秘书应当自选举产生之日起三十日内,应向县(区)级民政部门将全体业主申请登记为社会团体法人。登记时提交以下材料:

(一)业主委员会成员名单和基本情况;

(二)社团办事地址;

(三)首次业主(代表)大会、业主委员会的选举情况。

管理规约、业主大会议事规则获首次业主大会通过的,同时提交。业主大会议事规则、管理规约获得备案的,民政部门应当加盖备案印章。

上述登记内容发生改变的,社团应当在三十日内申请变更登记。

符合本法规定条件的,民政部门在十天内发给社会团体法人资格证书。

社团证书发出之日,即为社团成立之日。民政部门应发给登记证书正本、副本各一份。社团成立三日内,业主委员会应当在业主自治区域显要位置公告十五天,并在办事地址显要位置展示登记证书副本。

对于民政部门不予登记的决定,业主委员会委员可以以个人名义复议或者诉讼。

第三十一条(社团的名称、印章、帐户)社团名称必须包含“业主大会社会团体法人”或“业主社团”字样,并不得与其他社团相混淆。社团名称的改变需经业主大会同意和民政部门批准。社团名称的改变不影响社团的任何权利或职责。

社团凭登记证书,申请刻制社团印章,由主任或秘书保管、使用。已经登记的社团应向银行申请开立一个基本帐户,社团的收入应当及时存入该帐户。

第三十二条(社团登记的效力)社团成立后,即为独立永续的法人团体,具有当事人能力,可以以自己的名义参与民事活动和诉讼活动。

社团履行公共权益方面的职责,不得对外开展与公共物业事项无关的商业经营活动。

社团成立后,业主所享有的与公共权益有关的一切事项,须由社团而非业主个人行使及执行。除本法另有规定外,有关公共权益的事项,亦须针对社团而非针对业主个人执行。有关公共物业及权益的任何通知、命令及其他文件,均可按注册办事地址送达社团。有关公共权益的诉讼、仲裁事项均由社团提起或进行。

第三十三条(社团经费) 社团开展工作的经费(委员补贴、秘书酬金)和债务等由全体业主承担。

社团因业主自治区域合并等原因清算时,业主应出资使社团资产足以清偿其债务。不足部分,由业主分摊。

社团专职工作人员的工资、保险待遇依照国家规定执行。委员津贴指导标准由当地县级民政部门和财政部门制定。

除非业主大会另有决定,本条费用均按业主名下专有部分建筑面积分摊。

社团的公共收益,归属社团所有,不分配给业主。但可根据业主大会的决定用于公共权益

目的,主要用于补充维修资金。

由主任或秘书签署,并加盖社团印章证明业主根据本条所欠社团的应付款额及应付款日期的证明书,除非有相反证据足以推翻,在任何法律程序中须接受为证明书上所述事实的表面证据,而无须再加证明。

业主未能如期缴付本条所定费用的,每日按未付款项的千分之一的标准计算滞纳金。社团可以向法院申请支付令或通过诉讼程序解决,因此而增加诉讼费、律师费等一切费用由业主承担。社团还可以采取下列方式追讨本条费用:

1、业主拖欠费用一个月以上而本人未居住该房屋的,社团可以向物业使用人发函,要求其支付业主所欠款项,使用人必须在其应支付业主到期租金或其他费用的额度内支付。除非使用人举证证明,否则应推定社团追索款项未超过已到期租金或其他费用的额度。使用人向社团所缴款项可以抵扣其应交付业主的款项。

2、业主拖欠本条费用一个月以上的而该房屋抵押给他人的,社团可要求抵押权人代付业主所欠款项。抵押权人代付后,可向业主追讨。

社团向抵押权人或使用人收取本条费用时,应当出具由社团主任或秘书签字并加盖社团印章的凭证,注明业主姓名、欠缴款明细,代付人名称。

社团追缴物业服务费的,按本条执行。

第三十四条(社团财务)社团的财务帐目应当定期公布。收支情况表和资产负债表必须向业主大会报告。公共物业已经购买保险的,保险单也应当公布。政府相关部门、业主、物业使用人、抵押权人向社团申请查询的,社团应当在合理时间内提供核对无误的复印件。

国务院财政部门应当制定社团的财务管理制度。

必要时,县级以上民政部门可以指定法定机构对进行审计。

第三十五条(社团采购)单笔采购金额在2万元或社团年度预算总额10%以下(以较小者为准)的货物及服务项目,由业主委员会会议决定。超过2万元或社团年度预算总额10%以上(以较小者为准)的,业主委员会应报请业主大会决定。但业主大会另有决定或本法另有规定的除外。业主大会可以确定紧急情形下授权业主委员会自行采购的项目清单。

社团采购应当通过招投标进行。但业主大会另有决定的除外。

国务院民政部门会同财政部门制定社团采购指引。

第三十六条(社团诉讼)社团可以自己名义参与任何司法、仲裁、复试或行政程序。

社团对业主、使用人、抵押权人依本法追讨经费(物业服务费)、债务或执行业主大会决定、业主委员会决定而提起诉讼或仲裁的,由业主委员会会议决定。

决定而提起诉讼或仲裁的,由业主委员会会议决定。

社团提起其他诉讼,一审法院为基层人民法院及诉讼请求在300万元以下的,由业主委员会会议决定。一审法院为中级以上人民法院或诉讼请求在300万元以上的,由业主大会决定

社团提起其他仲裁,仲裁请求在300万元以下的,由业主委员会会议决定;仲裁请求在300万元以上的,由业主大会决定。

业主大会另有决定的,从其决定。

第三十七条(业主委员会委员资格的终止)  有下列情形之一的,经业主委员会会议通过,业主委员会委员资格终止:

(一)物业转让等原因不再是业主的;

(二)因疾病等原因丧失履行职责能力的;

(三)索取、收受建设单位、管理人财物的;

(四)不遵守管理规约,不履行业主义务的;

(五)无正当理由连续缺席三次以上业主委员会会议的;

(六)任职期间有故意犯罪行为的或被依法剥夺政治权利的;

(七)其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。

业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章及其他属于社团所有的财物移交主任或秘书。

法人或其他组织委任代表当选业主委员会成员的,物业转让时,该代表的委员资格丧失。在任期内,改变委任代表的,经业主委员会会议同意,其委员资格由新委任代表接任。

第三十八条(业主委员会委员的辞职、补选、重选)业主委员会委员辞职,必须提前2个月向主任或者秘书提出书面辞呈。
  经补任,业主委员会委员缺额人数仍达业主委员会委员半数以上的,应当召开业主大会重新选举。

业主委员会委员资格终止或者被补选为业主委员会委员的,业主委员会应当在本业主自治区域内予以书面公告。

第三十九条(业主委员会的换届及移交) 业主委员会任期届满三个月前,应当召开业主大会选举产生新一届业主委员会。

原业主委员会应当在新一届业主委员会产生七日内将有关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会。

业主委员会任期届满前一个月,尚未召开业主大会产生新一届业主委员会的,业主可申请物业所在地县级民政部门会同街道办事处组织换届选举工作。

新一届业主委员会产生之前,原业主委员会应继续履行职责。

第四十条(业主委员会决定的作出)业主委员会会议由主任召集,主任缺席时,由副主任召集。召开会议必须有过二分之一以上委员出席,作出决定须经过到会半数委员同意。票数相等时,由召集人另投决定票。

         

第四章  保障措施

 

第四十一条(社团联会)已经成立的社团可以按照行政区划自愿组成社团联合会。社团联会的具体事宜由章程规定,经民政部门登记,取得社团法人资格

第四十二条(业主委员会成员的履行职责的保障)业主委员会成员若真诚、谨慎、合理地履行职责,则无需为社团承担法律上的责任。社团可决定为业主委员会成员履行职责购买民事责任保险。

国务院民政部门应当为社团成员正确履行职责提供规范性指引。该指引可成为判断业主委员会成员是否真诚、谨慎、合理地履行职责的重要依据。

第四十三条(公共权益与个人权利间的平衡)本法的实施并不妨碍业主转让、抵押、租赁或以其他方式处置、处理专有部分。

业主在租赁、抵押、转让物业时应当告知社团。

业主转让物业时,应当缴清物业服务费、物业专项维修资金以及应当承担的有关分摊费用。
  物业被依法拍卖的,拍卖机构应当在拍卖前明示物业服务费、物业专项维修资金和相关分摊费用支付和交纳情况。

业主未付清社团应付款项之前,社团可通知房地产行政部门暂缓办理不动产过户手续至付清之日止。

政府工作人员、社团及其授权人员在给予业主或使用人合理通知后,为保障公共利益或权益,在合理时间进入专有部分的,业主应予配合。情况紧急的,在民警在场的情况下,可以当场进入专有部分。但这并不妨碍业主就此提出民事赔偿请求。

业主对专有部分拒不维修影响他人利益的,社团可责令其限期维修。拒不维修的,社团可报告房地产行政部门。危及人身安全的,经房地产行政部门责令限期维修仍拒不维修的,房地产行政部门可以向人民法院申请强制执行,费用由业主承担。

公共物业的维修由社团负责。危及人身安全的,经房地产行政部门责令限期维修仍拒不维修的,房地产行政部门可以向人民法院申请强制执行,费用由社团承担。

社团有权查询本住宅区内土地、规划、建设、不动产登记等情况,政府有关部门应当免费提供。社团必须依照法律规定使用业主个人资料,并不得牟利。

第四十四条(前期管理人的确定)预售商品房项目在取得《商品房预售许可证》前,建设单位必须通过招投标方式选聘前期管理人。建设单位本身以及建设单位参股、控股的关联物业企业不得参与前期物业服务。前期管理人的名称应当记入《商品房预售许可证》,供购房人查阅。

分期开发的整个住宅区划定为一个业主自治区域的,其前期物业服务招投标应当以先期开发的区域为限。分期成立的社团可以根据业主大会的决定解聘、选聘管理人。全部开发完毕后,由社团根据整个业主自治区域业主大会的决定聘请管理人。

前期管理人必须具备相应的资质,其收费标准不得超过当地同类物业政府指导价下限的130%

建设单位选定前期管理人后,未经重新招投标,不得变更。

违反本条规定提供前期物业服务的,不得收取物业服务费。

房屋交付使用前,社团已经成立的,由社团自行决定物业服务方式或选聘管理人。

 第四十五条(建设单位备案、公证原始规约、前期物业服务合同的义务)  建设单位在销售物业前,应当根据政府示范文本制定临时管理规约和前期物业服务合同,并报物业所在地的公证部门公证。未经公证的,不得使用。

临时管理规约、前期物业服务合同,不得侵害物业买受人的合法权益。临时管理规约、前期物业服务合同,侵害物业买受人的合法权益的,公证部门应当建议其修改。拒不修改的,不得公证。

建设单位应当在物业销售时将临时管理规约、前期物业服务合同向物业买受人明示,并予以说明。

下列条款或类似条款无论出现在任何文件中,均为无效:

1、规定公共物业归属非业主共有的;

2、规定公共物业收益非业主共有的;

3、规定不准成立社团、不提供法定协助义务或者设置障碍的;

4、规定可以对业主、物业使用人进行了罚款、停水、停电、断网、封路等非法措施的;

5、指定电视、电信、网络等基础服务供应商或产品影响业主选择权的;

6、规定减免物业费的。

业主大会通过的管理规约生效后,临时管理规约即行失效。业主大会决定新的物业服务方式生效时,前期物业服务合同即行失效。

社团成立后,原由建设单位代表全体业主与他人签订的有关公共物业事项的合同,经业主大会同意,社团可予单方终止,但应当给予对方不少于三个月的合理过渡期。

第四十六条(公共物业的移交)  前期管理人承接物业时,应当对公共物业的质量、数量情况进行查验。公共物业不符合规定的,前期管理人不得接管。
  社团成立后,前期管理人应当将公共物业的查验情况报告社团。
前期物业服务合同终止时,管理人应当将公共物业及相关资料交还社团。

前期管理人移交情况不明的,由建设单位与前期管理人承担连带法律责任。

建设单位未向管理人交清公共物业及资料的,社团成立后一个月内,建设单位应当向社团移交。

第四十七条(建设单位承诺减免物业费以及未缴清维修资金、物业费的限制)建设单位出售物业时,不得承诺减免物业服务费用。建设单位自有物业必须按规定承担社团经费和物业服务费。

建设单位应在竣工验收备案之日起六个月内,将其名下的全部物业的维修资金付清。

第四十八条(管理人的退出)管理人终止服务时,应向社团完整移交公共物业和档案资料,配合新的管理人做好交接工作。

第四十九条(管理人突然停止服务的紧急处理)管理人擅自停止物业服务的,业主委员会可以临时聘请新的管理人进驻,但期限不得超过一年。

经社团请求,可由街道办事处组织保洁企业实施物业服务,并向业主收取相应费用。

第五十条(建设单位、管理人不得采取破坏基本生活条件手段解决纠纷的限制) 建设单位、管理人不得采取停水、停电、停煤气、停暖气、封锁通道等破坏基本生活条件的方式催缴物业服务费或者以此作为解决纠纷的手段。

第五十一条(建设单位、管理人限制业主消费的法律规制) 建设单位、管理人不得限定业主安装指定公司的电视、电话、有线电视、宽带网、直饮水、可视门铃等系统,保障业主的自由选择权。 

建设单位及管理人不得阻止合法经营的电信、直饮水等企业进入小区为业主提供服务。

第五十二条(住宅区秩序保障机制)县级以上地方人民政府应当建立住宅区紧急情况工作协调机制。当住宅区发生紧急情况,严重影响社区安宁与秩序时,当地县级以上地方人民政府应当依法恢复秩序。

住宅区的保安队伍由县级以上公安机关统一管理。

第五十三条(物业服务投诉的处理)业主对物业服务投诉的,县级以上房地产行政主管部门应当会同街道办事处、社团及时协调、处理;房地产行政主管部门对管理人下达限期整改通知书的,管理人应当及时整改。

相关当事人对物业服务纠纷也可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。

      

第五章  法律责任

 

第五十四条(违反公示、公证义务建设单位应负的责任)建设单位违反本法规定,在销售物业时,不公示业主自治区域划分、公共物业组成、临时管理规约、前期物业服务合同的,由县级以上工商行政部门责令限期改正;逾期不改正的,处5万元20万元以下的罚款。

建设单位不将前期物业服务合同、临时管理规约办理公证的,由县级以上司法行政部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以上50万元以下的罚款。

公证部门违法办理公证的,依法承担赔偿责任;司法行政部门可以依法处罚。

第五十五条(符合社团成立条件拒不报告或不尽协助义务应负的法律责任) 建设单位、管理人违反本法规定,明知或应知符合社团成立条件拒不报告,不按时缴交社团成立保障基金或者不提供场地、业主名册及联系方式等方式妨碍社团成立的,由县级以上民政部门责令限期改正;逾期不改正的,处5万元以上50万元以下的罚款。

第五十六条(建设单位违反选聘前期管理人相关规定应负的法律责任) 建设单位违反本法规定,擅自变更前期管理人,建设单位本身以及建设单位参股、控股的关联企业参与前期物业服务的,或不按招投标程序选聘前期管理人的,选聘行为无效,由县级以上房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告;拒不改正的,可以并处20万元以上100万元以下的罚款。

第五十七条(建设单位销售物业减免物业服务费的责任)违反本法规定,建设单位在出售物业时承诺减免物业服务费的,按其承诺减免的物业服务费总额的两倍向业主承担民事赔偿责任,业主仍应按规定缴交物业服务费。县级以上工商行政部门可以责令限期改正;逾期不改正的,处5万元以上10万元以下的罚款。

第五十八条(业主委员会成员不尽责的法律责任业主委员会成员因故意或者重大过失造成社团或业主损失的,依法赔偿。

社团可以在业主自治区域内进行通报,并可按规定程序除名。

业主委员会不及时进行社团登记、不当使用社团名称的或者进行虚假登记的,由县级以上民政部门责令改正,并可对全体业主委员会委员各处5000元以下罚款。

第五十九条 (业主委员会成员收取财物应负的责任)业主委员会成员违反本法规定,在职务活动中索要或收受建设单位、管理人或者其他人任何形式财物的,由县级以上民政部门没收违法所得,并在业主自治区域内予以通报,可以并处违法所得5倍以下的罚款。构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六十条 (业主、使用人违反业主自治决定的法律责任)业主、使用人违反(临时)管理规约、业主大会议事规则,以及不执行业主大会、业主委员会决定的,社团可以通过诉讼、仲裁等法律渠道解决。

第六十一条(建设单位、管理人破坏业主自治的法律责任)建设单位、管理人妨碍召开业主大会会议或业主委员会会议,或者以其他方式破坏业主自治活动的,由县级以上民政部门处5万元以上100万元以下罚款,情节严重的,颁发资质的部门可以吊销资质证书;发生两次以上的,吊销营业执照;违反治安处罚法的,由公安机关进行处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六十二条(建设单位、管理人殴打业主及使用人应负的责任  建设单位、管理人或

者其指使的人员对业主或物业使用人采取财产侵害行为的,除可以暂停或吊销资质证书及支付不低于20万元的精神损害赔偿外,县级以上房地产行政部门可并处20万元以上100万元以下罚款。

建设单位、管理人或者其指使的人员对业主或物业使用人采取人身侵害行为的,除给予吊销资质证书的行政处罚及支付不低于50万元的精神损害赔偿外,县级以上房地产行政部门可并处50万元以上200万元以下罚款;人身伤害程度等级在轻伤以上的,一律吊销资质证书和营业执照。构成犯罪的,依法追究刑事责任。

建设单位、管理人因故意或者过失造成业主及物业使用人人身和财产损害的,应当承担民事责任。

第六十三条(破坏业主和使用人基本生活条件应负的法律责任)建设单位、管理人采取停水、停电、停煤气、停暖气、封锁通道等破坏基本生活条件的方式催缴物业服务费或者以此作为解决纠纷的手段的,由县级以上房地产行政部门责令立即改正;拒不改正的,房地产行政部门可以申请人民法院予以强制执行,并处30万元以上100万元以下罚款;发生两次以上的,可以吊销资质证书;造成业主或者物业使用人损失的,依法赔偿。

第六十四条(管理人未依法退出或突然撤走应负的法律责任)管理人未按规定退出小区的,经社团请求,县级以上房地产行政部门可以责令限期退出;拒不退出的,经县级以上房地产行政部门申请,由人民法院依法强制执行;县级以上房地产行政部门也可处10万元以上100万元以下的罚款,并可暂停资质;逾期三天以上拒不退出的,吊销资质证书;逾期七天仍不退出的,工商部门可以吊销其营业执照;造成业主损失的,业主、社团可以要求赔偿。

管理人擅自停止物业服务的,县级以上房地产行政部门可以责令管理人立即恢复物业服务,拒不恢复的,可以暂停或吊销资质证书,并处于10万元以上100万元以下罚款。拒不恢复达三天以上的,一律吊销资质证书;达七天以上的,吊销营业执照。

第六十五条 (未缴交维修资金的法律责任)建设单位或业主未按时缴清维修资金的,每天按应缴金额的千分之一计算滞纳金。县级以上房地产行政部门应当责令限期缴纳;拒不缴纳的,房地产行政部门应当依法向人民法院申请强制执行。

建设单位或业主未缴清的,社团可以依法提起诉讼。

未缴清维修资金的,暂缓办理不动产登记手续。建设单位未缴清的,不得参与土地竟拍,开发项目暂停上市。

第六十六条(未提供或未移交物业服务用房或其他公共物业及相关资料的法律责任)建设单位未按规定提供或移交物业服务用房的,由县(区)级以上房地产行政主管部门责令限期提供;逾期不提供的,由建设单位按照同地段物业市场售价的标准向社团交纳价款,专项用于承租、购置物业服务用房;拒不交纳的,由县级以上房地产行政部门责令限期交纳;拒不缴纳的,由房地产行政部门申请人民法院强制执行。

建设单位未依规划或承诺提供公共物业,或未兑现公共权益部分承诺的,参照本条前款规定处理,社团也可提起诉讼。

第六十七条(违法严重的建设单位、管理人的市场准入限制)  建设单位、管理人违反本法规定被吊销资质证书或者营业执照的,建设单位、管理人及其股东、以及建设单位、管理人的直接责任人员和主管责任人员在五年内不得再从事房地产开发或者物业服务工作。

第六十八条(拒不整改管理人应负的责任)管理人违反规定,收到房地产行政部门整改通知书而不及时整改的,由县级以上房地产行政部门处1万元以上5万元以下的罚款;情节严重的,可对管理人进行降低资质等级、吊销资质证书等行政处罚。

第六十九条(建设单位、管理人限制业主接受基础消费的法律责任) 建设单位、管理人违反本法规定,阻止合法经营的电信、有线电视、直饮水等基础服务经营单位依法进入小区开展业务,或者限定业主安装指定电视、电话、宽带网、直饮水、可视门铃等系统的,县级以上工商行政部门可以责令限期改正,并处10万元以上200万元以下罚款。

第七十条(政府工作人员失职渎职的法律责任)违反本法规定,各级民政部门、房地产行政部门或者其他政府部门的工作人员有下列行为之一的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)不依法指导社团成立及运作的;

(二)不按规定办理社团登记的;

(三)对投诉、举报不及时处理或者发现违法行为不依法予以查处的;

(四)利用职务之便,收受建设单位、管理人或者其他人的财物的;

(五)其他玩忽职守、滥用职权、以权谋私的行为。

 

第六章    

 

第七十一条(名词解释)本法所称住宅(小)区,是指以住宅为主,并有相应配套公用设施及非住宅房屋的居住区。

本法所称业主,是指拥有住宅及经营性用房等专有部分的所有权人。虽未登记不动产物权,但有法律文书、买卖凭据等证实为业主的,享有业主权利,承担业主义务。

本法所称(物业)使用人,是指物业承租人和实际使用物业的其他人。
  本法所称(物业)建设单位,是指依法从事物业建设、经营的法人和其他组织。
  本法所称物业,是指已建成并交付使用的各类建筑物、场所及其附属的设施、设备和相关场地。
    
本法所称前期物业服务,是指业主大会选聘管理人之前,由建设单位选聘物业服务企业实施的物业服务。

本法据称管理人,是指为业主提供物业服务的物业服务企业或其他管理人。

本法所称共有物权(公共物业)是指建筑区划范围内属于业主共有的物业。

本法所称(公共)配套物业,是指为住宅、经营性用房等专有部分配套的场所及设施。

本法所公共权益,是指包含公共物业,以及因此而产生的作为住宅区一分子权利和利益。

本法所公共物业事项,是指涉及公共物业或者全体业主公共权益的事项。

本法所称单位,是指有独立结构、能独立使用并拥有独立产权的住宅或经营性用房。1套住宅为1单位,有独立产权的商铺为1单位,其他建筑物及附属物不计单位。

本法所称面积投票权是根据业主所拥有的物业专有部分建筑面积所确定的投票权。

本法所称人数投票权是根据业主人数按一人一票原则所确定的投票权,除非特别指出,本法涉及的百分率的表述均指人数投票权。

本法所称业主人数按以下方式计算:1个单位由多人共有的视为1名业主;1名业主拥有多于1个单位的视为1名业主;业主代表所代表的业主人数按选举其的业主人数确定;委托投票受委托人所代表的业主人数按有效委托的业主人数确定。

第七十二条(实施日期)本法自二○○      日起施行。本法实施后,国务院《物业管理条例》中第二章有关“业主与业主大会”的部分失效。


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