社区公共设施增加，须防真的推高楼价 

来源:羊城晚报　　发表时间：2014-01-15 14:57

□周玉忠

《广州市社区公共服务设施设置标准(修订)》(下称“标准”)昨日向公众征询意见，规定社区公共服务设施面积约占住宅建筑面积近11%，提高了近一倍，这引发了可能大幅提高购房者成本的担忧。之所以如此，是因为长期以来，在社区公共设施建设问题上，政府与市场关系错位所致。

首先，应明确社区配套设施的种类和性质。这是判定投资主体、建设体制和产权归属的关键所在。狭义而言，社区公共设施是专指政府投资管理、服务于社区需要的学校、居委会、医院、垃圾站等配套设施。但标准所称的“社区公共设施”包括了“商业服务类设施”在内，所列“商业服务类设施”包罗万象，包括农贸（肉菜）市场、综合百货、超市、餐饮、中西药店、书报、银行、储蓄所、小型影视厅、电信营业所、美容、综合修理等。很显然，从狭义上看，上述“商业服务类设施”并非公共设施。实际上，依物权法，还有属于业主共有的配套设施，如物业服务用房、小区空余土地上的停车位等等。由此可见，社区存在三种形式的配套设施，即（政府）公共设施、商业（配套）设施以及业主共有设施。

其次，应对不同性质配套设施适用不同规则。众所周知，土地出让是以土地使用权为标的的民事买卖行为，城市规划是为实现公共目的行政行为，社区配套设施建设则是为了满足城市居民生活的基本需要。与之相适应，三者应遵循不同的准则：土地出让实行价高者得市场法则，规划行为要求依法行政，配套建设则呼唤政府与市场的有机结合。但长期以来，政府混淆了国有土地所有权代表者、公共利益守护者和宪法法律执行者的角色，习惯于将自身建设责任、规划调整的权力与土地出让生意三者糅合在一起打包处理，模糊了政府与市场的边界。

公共设施属于政府应当提供的社会公共产品，应由财政投资并由官方机构或其授权管理。就此而言，政府的职责是基于公共立场确定规划，对此独立确定发包条件，能够独立建设的应按照政府投资项目程序进行；不能独立建设的，方可交由开发单位代建。但无论如何，社区公共设施投资不能成为一笔糊涂账，并应纳入人大监管范围。而对于商业和业主共有配套设施，政府应保持规划透明性、可预见性和持续性，其他应交由市场调整。

第三，配建成本增加可否转移取决于市场而非分摊本身。属于业主共有部分配建面积的扩大的确提升了建造成本，但同时也改善了生活品质和共有产权份额，这一成本转移给购房人承担是理所当然。需要指出的是，传统的分摊面积范围与物权法规定的共有物业的范围并不一致，分摊的面积必定属于共有物业，但共有物业却并不限于分摊范围之内，如小区内不属于各栋建筑用地范围内的空余用地，以及物业服务用房等属于业主共有却不分摊。可见，以分摊来认定共有物业的产权归属显然是不科学的，也不符合物权法的精神。因此，只要合理区分三种不同配建的性质，准确发挥政府职能与市场决定性作用，特别是通过规划确定业主共有部分配套设施的范围，那么房价本身就依然是属于市场选择的结果。否则，担心因配套建设成本增大导致购房人的负担提升将可能成为现实。（作者是广州知名律师）

编辑： 小鱼