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规范房地产市场,关键应从权力主导向市场决定转变!

作者:周玉忠律师,广州律师,广州无罪辩护律师,仿真枪案辩护律师,重大经济纠纷律师 浏览: 发表时间:2020-03-02 10:39:12

规范房地产市场,关键应从权力主导向市场决定转变!

2014-03-11 15:36:27 来源: 网易房产

网易房产讯 当“杭州降价遭打砸”映入眼帘时,对房地产纠纷、维权、规范性的讨论再度引起人们关注。2014年的“315”即将到来,中国房地产市场的规范化离我们还有多远?

在网易房产发起的“315房地产市场规范”话题讨论沙龙中,盈科律师事务所合伙人周玉忠提醒,在房地产买卖市场上,开发商和购房者力量非常不均衡,购房者买房时需更加注意合同、房屋质量等,不要相信房价会涨就买,这是一个失策,购房纠纷打官司要花很长时间,房屋纠纷尽量不要因为房价的涨跌而成几何级数放大。

中国要建立规范性高的房地产市场,首先不要让权力介入太深,不能让地价控制房价,应该市场主导,并规范政府把买卖市场公开化,让数据真实有效。

同时,社会也不要把所有的精力都投到房价的涨跌上,我们主要的目的是建立一个稳定、透明的房地产市场。网易房产:中国的房地产发展了很多年,但还存在着非常多不规范的现象,比如霸王条款、虚假信息、摇号乱象、延迟交楼、验收证件未齐交楼、装修货不对版等。就广州而言,“双合同”现象更是非常普遍。“双合同”是否合法?

周玉忠:实际上,法律没有规定开发商和购房者只能签一个合同,更别说“双合同”,就是100个合同也没有明确的规定。从民事法律角度来说,双合同是合法的。

但是政府要罚你,也是合法的。因为你签认购书时是一个合同,但是你要分两个合同,买房子就不同意,如果不同意,开发商就存在违约的问题。你分成两个合同对我不利,一切东西都是按照一个合同的来算的,如果按照两个来算,就什么都不对,以后我的房子就变成说不清楚的问题,包括按揭都有问题。而且,即便给你合同,一个是消费贷和房费贷,这就是人为的贷款假象。

网易房产:您怎样看待诸如杭州发生的,楼盘降价引起业主打砸和购房纠纷,这一类情况?

周玉忠:在任何情况下“打砸”售楼部都是非法的事情。但为什么购房者要“打砸”?那是因为他们对自己受到不公平待遇极度愤怒,以及对自己买房“必涨”虚幻破灭的发泄,他觉得一夜之间,被搜刮了这么多财富,而且没有找到平衡,所以铤而走险,选择这种方式。

但是购房纠纷打官司是要花很长时间的。而且,房屋的纠纷尽量不要因为房价的涨跌成为几何级数的放大,这是市场上最大的风险。

当然,因为买房者属于个体,并没有专业知识、资金和组织的支持,相反,开发商有的是精力和金钱,买卖双方信息、力量不均衡。

所以有时购房者买房的时候,也没有注意合同,更多只是相信房价会涨,就去买了,什么也没看,这是一个失策。

我们的社会不要把所有的精力都投到房价的涨跌上,我们主要的目的是建立一个稳定、透明的房地产市场,价格不应该是政府调控直接的目标。

网易房产:房地产市场中纠纷,是否很多是因为买卖双方的处境非常不平等?

周玉忠:买卖双方,除了资金、专业性等方面力量的不均衡。开发商还会把买卖中间出现的一系列风险转移到买方,比如在补充协议中,让买方承担全部风险,买方对于交易只有接受和不接受的选择,没有合同的磋商权。

值得指出,房地产领域的“霸王条款”没有形成强有力的监控,这是消费者维权一个重要领域,长期得不到解决。

为什么霸王条约在美国没有?因为开发商不敢写霸王条款,这影响它的口碑和销量。但在中国恰恰相反,几乎所有开发商的合同都有“协议合同”和“补充合同”,有五花八门,甚至到了令人发指的地步的一些条款,这个要消费者协会介入。

我觉得如果把出现的“霸王条款”剔除出来,消费者在购房之初,就得到一种专业支持和司法保障。如果这样,就算房价跌了,恐怕也没有什么怨言。

网易房产:您认为房地产市场规范化的重点在哪里?

周玉忠:中国的权力介入太深,从土地出让到价格控制,每个地方都有政府的身影,所以就会在任何地方都感觉到政府的手在乱摸,以实现官方利益的最大化。

所以规范化的市场,首先要呼吁法治化的政府,政府应该依法行政实现住房公平,而不再被房价刺痛敏感神经,无休止地出台调控文件。让市场做决定,人们也不用再去猜测下一个调控文件何时出台,内容如何之类的问题。

只有在法治基础上确立社会公众对房地产未来的稳定预期,房地产市场的持续健康发展才有可能实现,也只有这样,打砸事件才会从根本上绝迹。

网易房产:在规范市场的建立过程中,您有怎样的建议?

周玉忠:从技术角度来说,把买卖市场公开化,让数据真实有效,比如把交易全过程放在网上进行,就是个短期见效的好手段:网上挂价、直接成交、数据汇总,这样能杜绝大量人为虚假交易。房管局、统计局十多年连个房价数据都搞不清楚,也说明了人为调控的无效性和荒唐性。

其实,现在中国开发商的形象非常差,开发商也是一个受害者,他们也说来自政府的压力很大。所以,我提倡用法治化的住房政策,带给所有人制度化的预期。


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