物管新规出台,业主自治能否上一台阶? 日期:[2014-04-03] 版次:[A02] 版名:[评论] 字体:【大 中 小】

■周玉忠

报载,4月1日,广州市正式出台《广州市物业管理暂行办法》(以下简称《办法》),该办法将在5月1日实施,对一些物业管理方面的细节问题有了明确规定,有望解决一系列物管方面的“顽疾”。

上世纪90年代,广州民政部门曾向小区管委会发放社团法人证书,这是广州曾领物管改革之先河的历史见证。然而,自90年代末以来,与广州地产业异常繁荣不同,物管渐入困局:共有物业产权不清,共有收益去向不明;业主组织发展滞后,番禺区甚至出现业委会减半的怪事;暴力事件频发,新旧物管交接场面暴力频频;主管部门不作为甚至乱作为,权责不明;因物业费、停车费涨价等引发的小区动荡此起彼伏。物管问题已经成为社会长期焦点。

基于此,2001年广州市曾制定《广州市物业管理办法》,但于2004年底废止。2007年3月,广州就制定《广州市物业管理规定》征求意见,重启立法程序。整整七年后,共100条达2.2万余字的《广州市物业管理暂行办法》将于下月1日实施。仅从字数上看,就比省条例就多了不少。

众所周知,物管乱局的根本原因在于业主自治的严重缺失,致使业主内部溃散无法凝聚共同意志,外部主体资格虚无难以与小区利益各方博弈,再加上背后夹杂着开发商、物管企业乃至某些主管部门的利益纠结,物管难题一直悬而未决。为此,《办法》在落实行政部门指导与协助职责、保障业主共有物业及收益、促进业主自治便利化及打击妨碍业主自治行为方面着墨不少。

比如开发商和物企不提供筹备资料且逾期拒不改正的最低处2万元罚款,街、镇应当查询并免费提供;又如,将业委会等人员培训经费列入财政预算,将物企处罚、信用信息联网公布,建立电子投票系统;针对“旧业委会任期满了,新的业委会还没产生,旧业委会是否能继续履行职责”等问题,《办法》也明确,业委会怠于履行换届职责的,由业主监事会、镇街介入以尽可能换届成功;对于集体辞职或者未能换届成功的,尊重业主自治意愿,可由议事规则确定代为履行职责的机构和人员,保证了业主自治的连续性。

最重要的一点是,鉴于业主大会普遍未能成立而物管费涨价声四起的现状,办法规定物管费调整应经专业审计、公示告知、业主同意、异议核验等程序,保障了业主的知情权和决定权,有利于构建物企与业主之间的平等关系。

然而,由于上位法的限制、立法层次太低更是不对称博弈等因素,《办法》仍然存在诸多问题。其中最重要的一点是,仍固守于“重管制轻自治、重物管轻业主”的传统物管理念,表现出治标不治本的立法策略:未将业主自治列入政府重要工作计划,亦未制定考核目标;对侵吞共有收益这一热点无所应对;甚至未像其他城市一样对一票独大进行限制,对业主大会法人化、小区经费管理一体化进行探索以及规定筹备经费建设单位承担等等。

虽然《办法》仍然存在诸多的局限性,但不可否认,《办法》的出台,一定程度体现了官方力解物管困局的决心和开门立法的成果,也可视为重夺物管排头兵地位的一次尝试,希望它的实施会有力地证明此点。

(作者系知名广州律师)