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王则楚:房管部门应做好共有物业确权登记

作者:周玉忠律师,广州律师,广州无罪辩护律师,仿真枪案辩护律师,重大经济纠纷律师 浏览: 发表时间:2020-03-03 11:40:05

正如广州市房管局所说,广州市是全国最早引入物业管理服务的城市之一,广州的物业管理服务是开发商进行住宅小区商品房开发建设时引入的。

引入物管,开发商的目的主要是利用暂时、表面的免费良好管理服务来提高楼盘的售价以获取更高的利润,和将他们管理的共有建筑面积分摊到各个业主身上,却将其产权登记在自己的名下以无偿占有会所、车库、游泳池、网球场等共有物业。为了售楼,他们公然将明确规定是共有物业的屋顶天台、裙楼屋顶天台标明附送给相关的购房业主。甚至要求业主向他们交纳物业维修基金,任由其属下的物管使用。

开发商企图长期独霸住宅小区共有物业的“侵权行为”在其售楼的广告里就暴露无遗:公开宣称买楼给予长达数十年免物业管理费的优惠。这就明摆着它在这个它建设、它销售的楼盘里要独霸30年以上,而这种广告,却至今依然还不时可以看到。

至于宣称他们卖的不只是楼房,而是一种生活,则更是企图把他们的生活方式强加于业主的独白:我给你的是我规定的生活,你将在我的管理下,“幸福”地生活。很多这种连共有物业管理的民主都剥夺的楼盘,居然还是“物业管理”的示范小区。

他们在要求业主按包括分摊的共有面积在内的面积交纳高昂物业管理费用的同时,自己占有的共有物业不仅不缴费,还白白使用物管为其管理。在开发商占有车库、会所、运动场馆的住宅小区,这样的状况普遍存在。这也是物管与业主纠纷不断的根本原因!

例如,广州中山七路的华福大厦在新物管进入之后,原开发商占着违法建设的加层屋顶、锁死原有楼梯、另在自己屋内开楼梯上去独霸屋顶。在法院判决之后,强制执行下不得不打开锁后,在法院的人走了之后又重新锁上。最离谱的是,该大厦的备用发电机,理应属于大厦的共有财产,原开发商居然向法庭出示购买发电机的发票,说发票显示购买者是开发商,因此属于开发商,而不属于全体业主。

再如,广州无线电集团拍卖其办公楼,这座办公楼只占大楼的一、二层,三层以上是房改房住户。该楼的供水地下水池在一楼,这理应是全体业主的共有物业。居然拍卖时连地下水池间这个共有物业也一并拍卖了,造成三楼到十楼的住户九年没有水用。

所有这些开发商违反《物权法》的行为,都是在共有物权的登记得不到落实的情况下发生的。售楼之后,共有物业由于没有登记确权并转移给全体业主,开发商的权力得不到制约而在侵占共有物业上为所欲为,导致物业管理纠纷不断,严重影响小区的稳定。

要维护好物业管理服务市场的公平公正,房管局必须认真贯彻《物权法》有关建筑物区分所有权的法律条款,认真落实住宅小区共有物权的登记确认,制约开发商侵占的权力,还业主共有物业的权利。

(作者系广东省政府参事)


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